文/樂居財經楊宏彬

【資料圖】

“中國房地產市場化25年，經歷了風風雨雨，到底進入什么時代，各有各的說法。而我認為，肯定的說，是進入高質量發(fā)展的品質時代。”

從保利發(fā)展董事長劉平這一番話語中可以看到，其對房地產行業(yè)未來的發(fā)展是充滿信心的。而這一份信心，與保利發(fā)展去年業(yè)績表現(xiàn)有很大關系。

3月30日，保利發(fā)展(600048.SH)發(fā)布2022年全年業(yè)績報告，公司期內實現(xiàn)營收2810.17億元，與2021年同期基本持平；凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。

2022年，房地產行業(yè)面臨前所未來的挑戰(zhàn)，保利作為行業(yè)中的一員不可避免的受到沖擊，從其利潤的同比下降便可看出這一點。即便如此，保利發(fā)展的盈利水平依舊保持在行業(yè)領先地位。

隨著行業(yè)變革的不斷深入，曾經依靠高杠桿增長的粗放時代已經過去，保證安全，是現(xiàn)在房企的共識。保利發(fā)展在維持盈利水平的同時，也把非常重視安全。

截至2022年末，保利發(fā)展的各項指標均符合“三道紅線”檔企業(yè)標準。在手資金達1765億元，連續(xù)5年實現(xiàn)正向的經營性現(xiàn)金流凈額。

重回前三，逆勢擴儲

在2017年，保利發(fā)展提出了“重回行業(yè)前三”的口號，而在2022年，這一目標終于實現(xiàn)。保利發(fā)展去年全年的銷售額達到了4573.01億元，排名升至行業(yè)第二，央企第一。按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國銷售金額）市場占有率為3.4%，已連續(xù)7年提升。

去年房地產市場整體低迷，市場規(guī)模從18.2萬億元的峰值降至13.3萬億元，回落到2017年的水平。受此影響，保利發(fā)展銷售額同樣有所下滑，但從整體來看，其確實跑贏了大市。

地產銷售的突破，是保利發(fā)展堅持聚焦深耕核心城市戰(zhàn)略的成果。期內，保利發(fā)展重點布局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。保利發(fā)展在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較去年增加8、9個。

2022年也保利發(fā)展在土地市場的豐收之年。全年新拓展項目91個、總地價為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬平方米，為后期的銷售的增長做了充足的準備。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年，保利發(fā)展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價值1350.5億元、新增土地建筑面積902.4萬平方米，三項指標均位居行業(yè)首位。

雖拿地較多，但保利發(fā)展并非盲目擴張，其依舊遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅為主的拓展戰(zhàn)略，38城拓展金額占比98%報告期內新增住宅貨量占比93%，同比提升8%。

據(jù)了解，在拓展儲備方面，保利發(fā)展主要是在下半年發(fā)力，新拓展項目總地價金額為1007億元，占全年比重的62%。

要向管理要效益，是今年財報季多個地產大佬均提到的觀點。保利發(fā)展長期穩(wěn)定和堅持“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構，既保障了總部敏銳的市場觸覺和對公司業(yè)務全局的把控，又保障了公司上下步調一致的強大執(zhí)行力和快速的應變調整能力。

得益于此，保利發(fā)展去年的管理費用為47.44億元，同比下降12.69%；，營銷、財務費用率也均位于行業(yè)低位，部分降低了利潤率下行的影響。

對于利潤的下滑，保利發(fā)展表示，原因在于前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

根據(jù)財務數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展營收和利潤表現(xiàn)最強勁時期是第四季度，期內營收為1246.4億元，同期內歸母利潤為52.5億元，分別占比全年的44%及29%。而第一季度相對薄弱，期內營收為335.36億元，歸母凈利潤為25.3億元。

穩(wěn)居“綠檔”，直接融資成本低至2.88%

財務安全是房企穩(wěn)健經營的保證，保利發(fā)展始終秉承穩(wěn)健經營理念，強化風險防范，筑牢安全邊界。這亦是其能保持盈利領先水平的重要因素。

截至2022年末，保利發(fā)展有息負債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。其中，一年內到期的債務占有息負債比重為21%，債務結構較為合理。

同時，期末保利發(fā)展持有的貨幣資金為1765億元，其中受限制資金約為11億元，受監(jiān)管的預售房款為479億元，剔除兩項后，保利發(fā)展自由資金仍高達1275億元。

而資產負債表顯示，保利發(fā)展流動負債項下有短期借款約12億元，應付票據(jù)6.56億元；一年內到期的非流動負債中，包含1年內到期的長期借款672.67億元，1年內到期的應付債券121億元，4項合計812.23億元。保利發(fā)展所持貨幣資金足以覆蓋短期的債務。

截至2022年末，參照“三道紅線”，保利發(fā)展凈負債比率為63.6%，現(xiàn)金短債比為1.57倍，剔除預收賬款后的資產負債率為68.4%，穩(wěn)居“綠檔”之列。

另一方面，保利發(fā)展也狠抓銷售回款，保證經營資金的凈流入。報告期內實現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上。年內實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流凈額74億元，5年累計超842億元。

作為央企的保利發(fā)展，在融資方面有著天然優(yōu)勢。2022年其保持著多元化的融資渠道以及充足的授信額度。

2022年，保利發(fā)展，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計規(guī)模同比增長40.72%。融資成本優(yōu)勢明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。

相關公司：保利發(fā)展sh600048

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