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兩年時(shí)間，曾經(jīng)“一房難求”的環(huán)滬樓市換了光景。

“前兩天剛出的優(yōu)惠政策，嘉興南湖區(qū)的萬科光年里買房返現(xiàn)。一套98平、總價(jià)160多萬元的小戶型，返現(xiàn)8萬元。一分不留，全部給你。”一名鏈家中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

他稱，從該盤步行兩三分鐘即可到達(dá)當(dāng)?shù)嘏琶叭男W(xué)。除了可返現(xiàn)之外，以前認(rèn)購該盤必須綁定一個(gè)總價(jià)30萬元的車位，現(xiàn)在可以申請(qǐng)不綁定車位。如果選擇單買車位的話，只需20萬元或15萬元即可拿下。

“現(xiàn)在萬科的新盤優(yōu)惠力度很大。開發(fā)商想盡快地把房子賣掉，接下一個(gè)項(xiàng)目。”該名中介稱。

“嘉興樓市前幾年炒太高了，現(xiàn)在庫存壓力大，賣不動(dòng)。就在2021年，嘉興市區(qū)新房還供不應(yīng)求，買房要找關(guān)系，一套房要綁定兩三個(gè)車位。如今開發(fā)商加速去庫存，有些盤免費(fèi)送車位。”深耕環(huán)滬樓市十余年的中介張世雄告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，嘉興市區(qū)的南湖、國商、科技城等板塊均面臨較大的去化壓力。

嘉興距離上海、杭州的車程均僅1小時(shí)，這曾讓其吃到兩大城市購買力外溢的紅利。而當(dāng)投資類的購房需求退潮，當(dāng)?shù)貎?nèi)生的自住需求無法消化被炒高的房?jī)r(jià)和高企的庫存。

這座環(huán)滬小城的樓市，正在顯露其真實(shí)的底色。

環(huán)滬等待小陽春

春節(jié)后，上海、南京、蘇州等長(zhǎng)三角核心城市樓市春意漸染，而環(huán)滬的多個(gè)市縣仍相對(duì)平淡。

嘉興市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)后的兩周，嘉興市本級(jí)的新房備案銷售了278套，相比節(jié)前兩周增長(zhǎng)15%；備案銷售面積為3.69萬平方米，相比節(jié)前下降3%。節(jié)后兩周，銷量最好的項(xiàng)目未來天辰苑賣了26套，其次是云之灣（1幢-34幢）賣了18套。

克而瑞研究中心研究員俞倩倩對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“嘉興市場(chǎng)春節(jié)后，伴隨房企促銷政策觸底，疊加嘉興房貸利率也進(jìn)入3字頭利好，售樓處來訪量增加非常明顯，雖然其中‘了解看看’的態(tài)度占比仍較高，但近兩周的成交依然有小反彈，預(yù)計(jì)3-4月會(huì)迎來一波小窗口期。”

整體而言，嘉興市區(qū)目前每周一百多套的新房成交量，與前幾年數(shù)百、甚至上千套的周度成交量相去甚遠(yuǎn)。

多名中介反饋，嘉興市區(qū)有一定的人口基數(shù)，各方面配套比較成熟，尚有一定的自住需求作支撐。與市本級(jí)相比，嘉興下屬的嘉善、平湖、海鹽等多個(gè)市縣，基本都是被投資需求捧起來的，2022年迅速轉(zhuǎn)冷，春節(jié)后的行情也依然低迷。

前述鏈家中介表示：“嘉善離上海最近。上海客買房后，就把房子放在那里，沒人住。嘉興市區(qū)的新房交房后，20%、30%的入住率應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的。而嘉善的小區(qū)基本上都是空蕩蕩的。”

“以前嘉興市區(qū)的新房買不到，很多人就買了嘉興的鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較便宜，再加上一些規(guī)劃利好。截至目前，規(guī)劃還是沒有落地的。最近海鹽那邊很多人想把房子出手，但是賣不掉。”

春節(jié)后，環(huán)滬大部分區(qū)域樓市仍低位運(yùn)行，僅局部有所回暖。據(jù)俞倩倩觀察，嘉興市區(qū)之外，蘇州昆山主城區(qū)和南通主城區(qū)也有回暖跡象。數(shù)名中介反饋，從節(jié)后成交量來看，環(huán)滬僅昆山花橋鎮(zhèn)比較好賣。

投資需求退潮

自2016年5月，上海樓市的購買力溢出至環(huán)滬，多個(gè)毗鄰市縣的房?jī)r(jià)開始猛漲。

“2016年初，嘉興市區(qū)很多房子可以零首付。我從上海發(fā)團(tuán)，可以一次性帶40多個(gè)人過來買房。我和同事接待過的客戶中，有人一次性買了10套。”張世雄回憶道，除了不菲的傭金，彼時(shí)每套房子還可以多收約10萬元的團(tuán)購費(fèi)。

“2016年至2019年環(huán)滬行情最好，都是時(shí)代的紅利。”他感嘆道。

公開信息顯示，2016年嘉興的二手房均價(jià)超6000元/平方米。安居客數(shù)據(jù)顯示，今年2月該市的二手房均價(jià)為14487元/平方米。其中，嘉善縣二手房均價(jià)為13663元/平方米，其他嘉興下屬縣市均超過了一萬元／平方米。

“2022年，嘉興等城市受到前期需求透支影響，成交熱度迅速轉(zhuǎn)弱，造成短期庫存積壓。”克而瑞研究中心曾指出。

嘉興住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年市本級(jí)新房銷售超1.16萬套，同比下跌31%，從面積來看，新房銷售超154.27萬平方米，同比下跌約26%。

有12年地產(chǎn)營銷推廣經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者劉冬（化名）認(rèn)為：“環(huán)滬市場(chǎng)是分級(jí)的。以前從上海外溢的購買力，第一選擇是昆山花橋、太倉主城區(qū)，它們是真正能實(shí)現(xiàn)跨城通勤的。上述兩個(gè)板塊買不到了，大家才會(huì)轉(zhuǎn)向第二三選擇，也就是嘉興的嘉善和平湖，以及南通啟東等地。但后者的行情不是來自真正的需求，完全是投資客沒房可買，病急亂投醫(yī)去選擇的市場(chǎng)。一旦樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，這些市場(chǎng)的回落非常快。”

2022年下半年開始，環(huán)滬多地頻頻釋放樓市利好政策，包括放松限購、降低貸款利率等。疊加疫情趨于穩(wěn)定，今年環(huán)滬樓市是否會(huì)回暖？

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這主要取決于上海今年的政策情況。如果上海繼續(xù)保持嚴(yán)格的限購限貸，環(huán)滬樓市在寬松的政策下有一定的機(jī)會(huì)。如果上海政策有所放松，將會(huì)虹吸購買力。

“長(zhǎng)期來看，環(huán)滬樓市的投資屬性越來越少了。其未來表現(xiàn)，將主要取決于其自身的經(jīng)濟(jì)、人口及供需關(guān)系。”

劉冬則認(rèn)為，目前僅昆山和太倉具備真正的價(jià)值，能夠吸納一定的自住需求，預(yù)計(jì)這兩個(gè)板塊今年會(huì)率先回暖。

房企收縮戰(zhàn)線

撤離環(huán)滬的不僅是炒房客，還有曾經(jīng)蜂擁而來的房企。

以嘉興為例，從2017年開始，外來房企爭(zhēng)相進(jìn)入，中梁控股（2772.HK）、祥生控股集團(tuán)（2599.HK）及金地集團(tuán)(行情600383,診股)（600383.SH）等房企高調(diào)拿地，成交土地溢價(jià)率多超過100%。金地油車港地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)303%。

2017年4月，50個(gè)城市土地溢價(jià)率排名中，嘉興市以199%的溢價(jià)率居榜首。隨后5月的一場(chǎng)土拍會(huì)，來自全國的400多家房企搶八幅地。

2017年至2021年，嘉興市本級(jí)每年涉宅用地的成交面積由135萬平方米上漲至143萬平方米，成交金額由162億元急劇攀升至240億元，平均樓面價(jià)由6070元/平方米，一路上揚(yáng)至12189元/平方米。

而到了2022年，嘉興市本級(jí)的涉宅用地共成交18宗，其中的13塊地都是以底價(jià)成交，成交面積約92萬平方米，同比下降36%，成交金額約122億元，同比幾乎腰斬。規(guī)模房企中，僅有萬科聯(lián)合其他資方拿下兩宗地塊。

“在嘉興，祥生、佳源國際控股（2768.HK）等原本強(qiáng)勢(shì)的房企已經(jīng)不拿地了，逐漸退出市場(chǎng)。”張世雄觀察總結(jié)道。

不止嘉興，2022年環(huán)滬多地土拍均量?jī)r(jià)齊跌。“除了昆山，房企對(duì)環(huán)滬市場(chǎng)已經(jīng)沒大興趣了。”劉冬表示。

他稱，在昆山，房企拍地以后就能去化完。而在嘉興的嘉善和平湖，以及南通啟東，甚至蘇州太倉，房企拍地以后可能要虧本賣，要靠降價(jià)才能吸引成交，還要給中介很高的傭金。

他舉例道，嘉善和平湖，一套房子的傭金可以給到10萬元左右，房子總價(jià)才150萬元左右，相當(dāng)于給了約6個(gè)點(diǎn)的傭金。而像昆山這樣的良性市場(chǎng)，傭金一般是一兩個(gè)點(diǎn)，一套兩三百萬的房子給四五萬的傭金。

2023年開年，多家房企在環(huán)滬的組織架構(gòu)有所調(diào)整，透露出業(yè)務(wù)收縮的跡象。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，本月中國金茂（0817.HK）的環(huán)滬公司被拆分，嘉興由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。一名接近金茂華東的人士表示，環(huán)滬公司2022年銷售額破百億，此次調(diào)整意在縮短管理半徑，方便管轄。

另據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)，春節(jié)前，招商蛇口(行情001979,診股)（001979.SZ）對(duì)一些城市量級(jí)、市場(chǎng)規(guī)模不高、貨值儲(chǔ)備不多的區(qū)域進(jìn)行整合、降級(jí)，例如環(huán)滬的嘉興、紹興、南通、無錫等城市公司都有變動(dòng)。相反，對(duì)重點(diǎn)布局、業(yè)績(jī)表現(xiàn)表現(xiàn)強(qiáng)勁的區(qū)域則調(diào)配更多資源，重點(diǎn)發(fā)展。

環(huán)滬樓市未來走向如何，時(shí)間會(huì)給出答案。

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