文/樂居財經許淑敏

兩年前，李志曾與好友約定一起買房。剛好兩個人合作搞的生意掙了不少，手上都拿著上千萬。

(相關資料圖)

李志性子急，一有想法就立馬行動，當年幾乎看遍了鄭州在售的大平層、別墅。挑來挑去，最終選了康橋香麓灣，全款800多萬買了套別墅。“就在金水楊金片區，離工作的地方近，環境也不錯，各方面符合預期。”

但沒想到，康橋地產這兩年遇到資金難題，多處項目停工、交付延期，李志還得時刻關注動態，深怕波及到康橋香麓灣。

終究躲不過，去年底，李志發現，康橋香麓灣所屬開發公司的資金監管賬戶，余額不足千萬，股東方抽逃監管資金達20多億，項目竟然實質性停工6個月。

“這就是買期房的痛”，走上維權路的李志，有點認命了。相比他的好友，則謹慎地選了一年多，去年中才買了現房項目——普羅理想國東3苑，現在已經住進大平層，享受“所見即所得”。

這次河南宣布鄭州、開封將試點現房銷售，李志不停感嘆，“要是早兩年出這個政策就好了，沒想到啊”。

的確，地產行業二十多年的黃金期里面，以期房銷售為主流，大多購房者已習以為常。盡管期房存在不確定性，但開發商追求快周轉，勢必要打造期房，因此市面上期房選擇性更廣，而且價格、折扣力度等方面總是優于現房。

市場總是會改變，眼下，房地產開發邏輯生變，加上購房者對期房不信任，重提“現房銷售”有其必要——恢復市場信心，促進各城市消化存量房。

去化難題

“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，明確了現房銷售的可能性。

隨之，山東、安徽、河南、四川等四省開啟了現房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。這些先行試點的省份，去年新房市場成交呈現量價齊跌的現象，而短期內樓市依然承壓。

推行現房銷售，很大原因在于各地商品住宅的高庫存量亟需消化。

不過從各地存量消化周期來看，除了河南較為特殊以外，其余省份的省會城市去化周期都不算長。

根據今年1月份機構的統計數據，合肥、濟南、成都去化周期分別為8.1個月、10.6個月，16.6個月，周期越短，商品住宅需求量超過供給量會更多，后續樓市回暖也會更快。

相反，鄭州的去化周期高達82.9個月，樓市疲軟的程度較高。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評論稱，鄭州已供應土地和新房都很多，在售和潛在供應量非常大，房價又持續下跌，實施現售不會因供應周期長、建設成本高而使得供應跟不上，從而導致全社會房價上漲，也就符合住建部提出的“符合條件的城市探索現售模式”。

數據顯示，2023年1月，鄭州商品房庫存量1410萬平方米，同比增長了15%。有網友甚至評價鄭州是“被天量庫存砸死的城市”。

之所以出現這種情況，與這兩年河南本土開發商頻頻暴雷、市場信心不足相關，項目停工、爛尾現象頻發，購房者對于市場處于觀望態度，不敢貿然下手，導致新房無法消化。

鄭州市場較為典型，尤其是在“保交付”方面。去年中，鄭州不僅設立了百億紓困基金，還開啟“大干30天”的復工方案，意在以點帶面，改變現狀。如今，紓困基金已落地北龍湖金融島寫字樓項目、惠濟區錦藝四季城、中原區裕華城、金水區豫園等項目，范圍還在持續擴大。

而此次試點“現房銷售”，更像是“保交付”任務的持續動作。鄭州亟需恢復信心，消除購房者對于期房爛尾的印象，因而從源頭進行遏制，調整預售制度，適時推進現房銷售，杜絕爛尾樓。

樂居財經發現，雖然時下開始試點“現房銷售”，但大部分項目不是真正意義上的現房，而是項目尾盤，或者因項目體量大、去化慢，由期房熬成了現房。

比如濟南天橋區的萬科金色悅城·新著項目，于2020年開盤，而去年底已經成功交付。此次響應“現房銷售”政策，萬科金色悅城·新著將社區內最后一棟低密洋房進行現房加推。

除此之外，近兩年不少暴雷開發商的項目滯銷，隨著建設進度推進，絕大多數項目已經完工，但面臨著難以去化的問題。

不難預測，接下來會有一波出險房企的現房項目陸續入市，搶占市場份額。

“現房”浪潮

去年掀起了一股“現房銷售”浪潮。

湖南株洲、河南鄭州等多地已經發文鼓勵有條件有實力的房地產開發企業現房銷售，而福州永泰也在涉宅地出讓公告中明確要求“現房銷售”。

尤其是在停工斷貸潮風波以后，現房銷售的話題討論度不斷提升。陸續有不少房企，以“現房銷售”作為宣傳噱頭，吸引眼球。

當時行動較為快速的當屬時代中國。這家以舊改起家的房企盤點了在手的現房資源，推出安心現房節，其在海報宣傳語中描述到，“廣告再好，不如現房可靠”。據悉，其現房節活動涉及大灣區8城19個樓盤，包括廣州、佛山、珠海、中山等地。

另一邊，卓越集團也順勢在深圳推出了“愛不等待，現房節”活動，開啟各種營銷活動。隨之旭輝、富力、弘陽等多家房企也跟進舉辦現房營銷宣傳活動。

至于去化效果，并不顯著。例如時代中國，2022年實現合約銷售397.91億元，同比下降近六成，旭輝全年累計合同銷售金額約1240.3億元，同比減少五成。

盡管現房銷售打消了一些顧慮，但購房者對于房企后續運營能否跟上仍存疑惑。尤其是選擇出險房企的項目，更加謹慎。

去年，泰禾福州灣27#樓共計6套現房住宅取得預售許可。該項目原名為三江城二期和美倫雅居學府，于2016年被泰禾收購之后，曾火爆一時，聲稱打造福州首座200萬㎡城市文旅綜合體。

多年時間，項目已取得7張售賣許可證，如今熬到了項目交付，仍在推出新樓棟。2022年底，泰禾福州灣B區才啟動驗房交付工作。

福州一購房者直言，“就算已經交樓，可是這家房企都暴雷了，要買的話還是點怕，誰知道后面又會有什么問題，不安全。”他很清楚，有些房子隱蔽工程很難一眼看清，像是進出水的設備、電線質量、墻體質量、地板基層等，都是后續居住才能感受到。

不論效果如何，購房者是否接受，“現房銷售”都是開發商在市場低迷之際，能夠挽回信心的辦法之一。

而且，目前大部分城市的現房銷售項目不在少數。在北方經濟重鎮的天津，現房銷售就高達50個，其中甚至不乏品牌開發商，包括中海地產的中海南開郡、中交集團的中交樾公館、中國鐵建的西派國印等。

至于北京，按照在售現房的條件進行檢索，出現的新房項目超過80個，以別墅項目居多，諸如陽光城君山墅、北辰墅院1900等。

多為改善型產品，本身客群就不夠廣泛，當地購買力不足，或者因為地段等各種不利因素，從期房硬生生拖成現房。

趁著當下吹起的“現房銷售”風，能營銷出去一套是一套。

一名中介人士表示，地段好、配套好、產品好的優質項目，市場需求還是很高，基本不太可能熬成現房。

“等那些真正推行現房銷售的項目出爐，可能更有吸引力”。上述人士強調。

此前也有案例，于2019年，成都給兩宗地塊設置了現房銷售條件，最后被打造為龍湖青云闕和華發統建錦江首府，后續去化效果都不錯。

現實的落差

十多年以來，關于現房銷售模式是否具備可行性，多次被擺上臺面討論。

從深圳首宗商品房現售試點地塊開始，提及地塊必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售，后續南京、北京、杭州等地的土拍也陸續將現房銷售當作準入門檻。

這樣的操作，并不是為了全面推進現房銷售，更多是防范地塊炒作的角度出發，是穩地價的考慮。

彼時，相關鼓勵、支持現房銷售政策也陸續出爐。像是2017年，廣東省在《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》上面提出鼓勵推行現房銷售制度、逐步取消預售制；2021年4月，浙江省印發《浙江省城鎮住房發展“十四五”規劃》，提及浙江將逐步提高商品房預售條件，穩妥推進現房銷售試點等。

但最終落地實施的現房銷售項目仍是少數，珠三角地區關于現房銷售并無太多實質性落實，而杭州首次提出的10宗“競品質”現房銷售地塊則全部流拍。

沒有太多意外，現房銷售不受彼時追求“三高”的房企支持。在現房銷售下，往往需要開發商不僅有著雄厚的資金實力，同時需要能往多個項目中進行大量資金沉淀兩年至三年左右，直至項目竣工驗收。

習慣于規模擴張的房企，自然不愿意將大量的資金投入一個項目。因此，市場上大部分要求現房銷售的土地基本不受青睞。

即便要求現房銷售，房企也會以為“高低配”產品等各種辦法來實現資金快速回籠。北京首個現房項目入市時，規劃了低層洋房和高層住宅，通過前期預售建設周期較短的低層洋房回籠資金，并投入高層住宅建設當中。當時傳言稱，該項目高層住宅售價會高于預售的洋房，并且品質會低于洋房。

房企本質還是資金密集型企業，離不開資金的高流轉。

如今房企能夠在銷售端積極響應現房銷售，主要是基于“保交付”的角度，自家囤了不少現房項目待消化，這是關乎資金回流的問題，亦是關乎生存的問題。

一旦要在土地全面鋪開現房銷售，則可以預料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一個解決辦法，既能滿足購房者的需求，又對房企資金鏈的擠占不太明顯，“如果地價較高，則房企融資成本較高，過高的前端成本加之現房銷售資金占用時間長，容易導致房企資金鏈緊張。因此，若地價占房價的比例低于30%，可以考慮現房銷售。”

具體能否落實未知，但可以肯定的是，隨著房地產市場從增量時代進入存量時代，現房銷售會逐步替代預售制度。

早有不少專家學者呼吁現房銷售。經濟學家任澤平扛起了“取消預售”的大旗，“1989年房改時，全國缺房子，開發商缺錢，預售制是權宜之計。現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售。”

此外，國是金融改革研究院院長劉勝軍表示，“現房銷售是全球主流的銷售模式，雖然很多國家也允許預售制，但占據主導地位的都是現房銷售。”

目前，全國現房銷售規模占比僅為13.9%，上升空間足夠大。

（注：文中“李志”為化名。）

關鍵詞： 高層住宅 紓困基金