觀點(diǎn)網(wǎng) 12月23日，大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布延長財(cái)務(wù)資助公告，3年前的一筆貸款，成為這家公司一項(xiàng)穩(wěn)定的融資支撐之一。

觀點(diǎn)新媒體了解到，此前于2019年12月24日，大悅城地產(chǎn)間接非全資附屬公司上海悅耀向上海前灘提供總額最高人民幣11億元無抵押循環(huán)貸款融資，協(xié)議貸款期限為自2019年12月27日至2020年12月26日止。

【資料圖】

其后，大悅城地產(chǎn)分別于2020年及2021年宣布延長該筆財(cái)務(wù)資助期限至今。

根據(jù)2021年貸款協(xié)議，貸款將于2022年12月26日到期。因此，于2022年12月23日，2021年貸款協(xié)議的訂約方同意訂立2022年貸款協(xié)議，將貸款期限延長一年。

公告稱，所提取貸款款項(xiàng)利率須參照中國人民銀行不時(shí)頒布的中國活期存款現(xiàn)行基準(zhǔn)利率厘定。未償還本金利息付款須按季支付予上海悅耀，本金金額及未償還利息的還款日期須為貸款期限結(jié)束當(dāng)日。

7年合作

于公告日期，上海悅耀由雙達(dá)（大悅城間接全資附屬公司）及上海前灘各自擁有50%權(quán)益。大悅城地產(chǎn)對上海悅耀董事會及相關(guān)業(yè)務(wù)擁有控制權(quán)，故上海悅耀作為該集團(tuán)附屬公司入賬。

上海前灘則由陸家嘴集團(tuán)及上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司分別持有70%及30%權(quán)益。

大悅城地產(chǎn)指出，上海悅耀主要于上海浦東前灘從事商業(yè)及住宅物業(yè)投資及開發(fā)，該項(xiàng)目處于最后階段，但于公告日期，上海悅耀尚不具備將該項(xiàng)目項(xiàng)下全部溢利分配予雙達(dá)及上海前灘的條件。

經(jīng)查閱過往公告，2020年起大悅城地產(chǎn)開始提到該項(xiàng)目處于最后階段，除此之外彼時(shí)口徑與本次公告基本一致。

大悅城地產(chǎn)認(rèn)為，透過上海悅耀提供貸款的方式提前收取項(xiàng)目產(chǎn)生的溢利以補(bǔ)充集團(tuán)營運(yùn)資金，符合該公司的利益。此外，貸款將按照未償還本金金額產(chǎn)生利息收入，這將為集團(tuán)貢獻(xiàn)收入。

實(shí)際上，大悅城地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合作打造的上海浦東前灘項(xiàng)目由來已久，與當(dāng)時(shí)上海國企改革的背景密切相關(guān)。

2015年4月份，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱，附屬公司雙達(dá)有限公司以總代價(jià)12.08億元，成功競標(biāo)陸家嘴集團(tuán)掛牌的上海林耀投資有限公司（即上海悅耀更名前，簡稱上海林耀）50%股權(quán)，進(jìn)而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權(quán)益。

資料顯示，上海林耀掛牌時(shí)凈資產(chǎn)評估價(jià)值為24.16億元，資產(chǎn)總計(jì)評估價(jià)值33.87億元，主要資產(chǎn)為前灘06-01地塊。該地塊使用權(quán)面積2.46萬平方米，建筑面積8.36萬平方米，規(guī)劃用途為商住。

彼時(shí)市場觀點(diǎn)認(rèn)為，兩家國企這次的合作是陸家嘴集團(tuán)在國企改革中的嘗試之一，也為大悅城在上海的局面撕開了“一道口”。

此外，當(dāng)年上海前灘36-01地塊、32-01地塊兩宗地出讓時(shí)均價(jià)分別為65832元/平方米、66629元/平方米，刷新了上海單價(jià)地王紀(jì)錄，而大悅城拿下該地塊成交價(jià)僅為28900元/平方米，對比之下近乎“腰斬”。

大悅城地產(chǎn)直到2019年報(bào)才開始披露上述項(xiàng)目情況：上海浦東前灘項(xiàng)目于2016年6月開工建設(shè)，目前已竣工，其中于2019年總計(jì)容面積為4.18萬平方米，預(yù)計(jì)總投資額31.65億元，累計(jì)已投資29.68億元。

到了2020年中期，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額6981.48萬元，結(jié)算金額6119.42萬元。同時(shí)，在大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表的代售物業(yè)一欄，“上海前灘壹號寫字樓”赫然在列。

果不其然，2020年12月21日，大悅城地產(chǎn)表示，間接非全資附屬公司上海悅耀以合計(jì)約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關(guān)物業(yè)，總銷售面積約4.22萬平方米，均價(jià)為47348.57元/平方米，收購方均為上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司旗下公司。

待出售事項(xiàng)完成后，大悅城地產(chǎn)預(yù)期錄得除稅前收益約5.03億元。有接近大悅城控股相關(guān)人士稱，上海浦東前灘雙方合作的時(shí)候就約定合作方回購。

結(jié)合項(xiàng)目8.36萬平方米建筑面積來看，是次出售已將該物業(yè)賣出近一半，未來不排除大悅城地產(chǎn)在合適機(jī)會繼續(xù)出售的可能。

在此之前，大悅城地產(chǎn)仍將通過上海悅耀向上海前灘借出的11億元貸款繼續(xù)獲益。

拿地與融資

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，合作開發(fā)項(xiàng)目可以減少資金投入，均攤雙方風(fēng)險(xiǎn)，在大悅城地產(chǎn)身上也并不是什么罕見操作。

就在宣布上述財(cái)務(wù)資助展期前一天，大悅城地產(chǎn)公告稱，間接非全資附屬公司陜西鼎安置業(yè)有限公司以9.1億元收購位于西安市的土地使用權(quán)，陜西鼎安由大悅城地產(chǎn)及陜西金源分別持有51%及49%股權(quán)，其主要從事物業(yè)發(fā)展及投資。

據(jù)悉，該地塊位于西安市長安區(qū)韋曲街道，廣場北路以東、規(guī)劃路以西，總面積約10.95萬平方米，總計(jì)容建筑面積約38.33萬平方米。

項(xiàng)目體量較大，建設(shè)成本估計(jì)將不超過25.59億元，最早動工時(shí)間預(yù)期為2023年3月23日前后，最早竣工時(shí)間預(yù)期為2025年8月9日前后，而物業(yè)預(yù)售最早時(shí)間預(yù)期為2023年8月20日前后。

大悅城地產(chǎn)表示，鑒于該地塊的位置及規(guī)劃用途，預(yù)計(jì)將于該地塊開發(fā)完成后實(shí)現(xiàn)投資增值，從而為集團(tuán)帶來現(xiàn)金流及穩(wěn)定收入及利潤。

盡管在上月末房地產(chǎn)政策“第三支箭”落地后，大悅城地產(chǎn)已對投資者表明暫時(shí)未有股權(quán)融資計(jì)劃，但在拓地同時(shí)依然有積極推進(jìn)其它方面融資。

12月伊始，浦發(fā)銀行、光大銀行各自與十?dāng)?shù)家開發(fā)商簽訂5300億元意向性融資協(xié)議，大悅城均位列其中。

根據(jù)合作協(xié)議，兩家銀行與房企合作重點(diǎn)將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭、并購貸款、債券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、經(jīng)營性物業(yè)貸款及租賃住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，滿足房企合理融資需求。

另外，大悅城地產(chǎn)母公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司在公司債發(fā)行上亦有較好的進(jìn)展。

12月20日，大悅城控股完成發(fā)行15億元公司債，最終票面利率4.27%，期限為5年，在第3個(gè)計(jì)息年度末附發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。

關(guān)鍵詞： 上海浦東 萬平方米 有限公司