文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

要說(shuō)東莞當(dāng)下最熱門(mén)的樓盤(pán)，非華潤(rùn)松潤(rùn)府莫屬。

【資料圖】

在開(kāi)啟購(gòu)房意向登記后，松潤(rùn)府在5天內(nèi)，便獲得454組購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)，而房源僅有170套，可見(jiàn)項(xiàng)目火熱程度。

一面是項(xiàng)目的炙手可熱，而另一面華潤(rùn)也在為該項(xiàng)目引入合作方，更好的完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及共同分享成果。

11月7日，據(jù)全國(guó)產(chǎn)業(yè)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)消息，東莞市松潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（下稱“東莞松潤(rùn)”）擬募集資金，對(duì)應(yīng)增資后股權(quán)比例的20%，信息披露結(jié)束日期為2022年12月2日。

東莞松潤(rùn)正是華潤(rùn)松潤(rùn)府的開(kāi)發(fā)主體，公司成立于今年9月，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司是其唯一股東，而該公司為華潤(rùn)置地全資子公司。

截至2022年9月30日，東莞松潤(rùn)資產(chǎn)總計(jì)為46.99億元，負(fù)債總計(jì)為46.99億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)為0。

據(jù)披露，東莞松潤(rùn)擬募集資金金額擇優(yōu)確定，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)為20%，增資達(dá)成的條件為征集到1家符合條件的投資方，募集資金主要用于項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)和歸還前期股東借款。

本次增資完成后，東莞松潤(rùn)擬增加注冊(cè)資本250萬(wàn)元，至1250萬(wàn)元。

除了東莞松潤(rùn)府項(xiàng)目，此前華潤(rùn)置地還試圖為成都、北京、深圳等多個(gè)城市的項(xiàng)目引入投資方，增資比例最高的達(dá)49%。

不僅如此，在房地產(chǎn)代建等輕資產(chǎn)興起的浪潮下，華潤(rùn)置地分拆旗下保障房資產(chǎn)、試水保障房REITS，并頻繁將旗下商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資，“向輕”、“減重”意圖明顯。

多項(xiàng)目“引資”

8月30日，東莞第三批集中供地正式開(kāi)拍。在經(jīng)歷了19輪的激烈角逐，華潤(rùn)將松山湖玉蘭路與蘭香路交匯處西南側(cè)地塊收入囊中，成交價(jià)45.6億元，這一價(jià)格刷新了東莞總價(jià)榜TOP7。據(jù)了解，地塊面積約59796.22平方米，規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地。

拿下地塊兩周后，華潤(rùn)火速完成備案：項(xiàng)目備案名為“松潤(rùn)府”，總投資達(dá)83.6億。

此外，備案信息顯示，松潤(rùn)府項(xiàng)目總建筑面積29.23萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積20.93萬(wàn)平方米，共規(guī)劃有13棟住宅樓，2層地下室，另配有幼兒園、社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)室、老年人日間照料中心、社區(qū)健康服務(wù)站等配套設(shè)施。

從項(xiàng)目規(guī)劃的投資額來(lái)看，想要拿下這20%的股權(quán)，投資方后續(xù)或許至少要拿出16.72億元的資金，但目前仍具備這個(gè)實(shí)力的房企，恐怕是不多了。

實(shí)際上，華潤(rùn)想要引入合作方的項(xiàng)目并不僅僅是這一個(gè)。9月份時(shí)，其還試圖為成都、北京、深圳的項(xiàng)目尋找增資方。

9月21日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華潤(rùn)置地?cái)M為成都潤(rùn)澤蓉東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“成都潤(rùn)澤蓉東”）尋求增資方，增資完成后，原股東持股比例51%，新股東持股比例49%。募集資金同樣主要用于項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)和歸還前期股東借款。

據(jù)了解，成都潤(rùn)澤蓉東房持有成都市龍泉驛區(qū)十陵街道約60畝純住宅用地。該地塊為華潤(rùn)置地于2022年7月12日競(jìng)得，容積率2.0，成交樓面價(jià)11500元/㎡，目前該地塊已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

9月22日，華潤(rùn)置地為北京潤(rùn)實(shí)置業(yè)尋求增資方，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)49%。披露信息顯示，北京潤(rùn)實(shí)置業(yè)有限公司成立于2022年3月4日，注冊(cè)資本1億元，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)長(zhǎng)安潤(rùn)璟項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積16392平方米，均價(jià)74800元/㎡。

9月29日，華潤(rùn)置地為潤(rùn)商房地產(chǎn)實(shí)施企業(yè)增資，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)49%。截至9月30日，潤(rùn)商房地產(chǎn)資產(chǎn)均為負(fù)債，數(shù)額9.07億元。

資產(chǎn)證券化頻頻

華潤(rùn)置地頻頻為項(xiàng)目尋求增資，引入投資方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“向輕”、“減重”的意圖明顯。實(shí)際上，作為國(guó)內(nèi)持有投資物業(yè)最多的開(kāi)發(fā)商之一，華潤(rùn)置地近來(lái)多次對(duì)旗下資產(chǎn)開(kāi)展了資產(chǎn)證券化的嘗試。

這一點(diǎn)，華潤(rùn)置地CFO郭世清就曾表示，如果政策放開(kāi)，華潤(rùn)置地會(huì)把一些合適的資產(chǎn)放到公募REITs市場(chǎng)里去。然目前的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs尚有待開(kāi)放。這并沒(méi)有難倒華潤(rùn)置地。

此前北京產(chǎn)權(quán)交易所10月披露，華潤(rùn)置地（北京）掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為33.93億元，持有的主要資產(chǎn)為北京清河萬(wàn)象匯。這是華潤(rùn)置地對(duì)類REITs的一次嘗試。

據(jù)華潤(rùn)方面透露，其擬向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的證券化融資，本次掛牌是根據(jù)國(guó)資要求進(jìn)行的披露。證券化融資后，將繼續(xù)由華潤(rùn)置地及萬(wàn)象生活負(fù)責(zé)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

2005年拿地、2011年開(kāi)業(yè)，再到2020年正式由華潤(rùn)五彩城升級(jí)為清河萬(wàn)象匯，該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)11年的運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成為不錯(cuò)的商業(yè)資產(chǎn)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年前8個(gè)月，華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.23億元，凈利潤(rùn)330.8萬(wàn)元；截至期末的總資產(chǎn)約為34.94億元，凈資產(chǎn)約為15.48億元。

與北京清河萬(wàn)象匯一樣，在更早的6月，華潤(rùn)置地還作價(jià)20.8億元將杭州蕭山萬(wàn)象匯轉(zhuǎn)讓予中信證券，以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元。

蕭山萬(wàn)象匯也是一個(gè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。根據(jù)此前披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)，今年前3個(gè)月，蕭山萬(wàn)象匯營(yíng)業(yè)收入為5862.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1631.5萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1224.34萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)15.97億元。

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開(kāi)放公募REITs的發(fā)行，最為常見(jiàn)的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs。除了發(fā)行上述的類REITs，華潤(rùn)置地也頻頻涉足CMBS領(lǐng)域。

近段時(shí)間以來(lái)，華潤(rùn)置地多次發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。包括20.8億元的華潤(rùn)置地萬(wàn)象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元北京華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、21億元的沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、45億元的重慶萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等。

這些以商業(yè)物業(yè)租金為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化計(jì)劃，不僅實(shí)現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化，提高投資回報(bào)率，也更好地滿足了開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流的需求，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

已嘗鮮公募REITs

值得一提的是，在面臨銷(xiāo)售低迷、融資日漸艱難、資產(chǎn)減值等重重困境之下，房企的資金問(wèn)題有待解決。而REITs作為資產(chǎn)良性投資循環(huán)的重要金融工具，因而被寄予厚望。

2021年6月，國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式推出，此后隨著各地加大對(duì)基建等重大項(xiàng)目的金融支持，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)升溫，成為資本市場(chǎng)的新寵兒。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月2日，二級(jí)市場(chǎng)上公募REITs的20只產(chǎn)品上市至今的平均漲幅達(dá)到了27.74%。在三季度中，14只公募REITs中有11只業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)盈利，不少新產(chǎn)品甚至獲得了巨資認(rèn)購(gòu)。

而在該領(lǐng)域，華潤(rùn)置地已成為首先試水的房企。今年9月22日，華潤(rùn)擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs上市。

該REITs項(xiàng)目（即：華夏華潤(rùn)有巢REIT）由華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券、華夏基金三者聯(lián)合推出。底層資產(chǎn)為有巢深圳旗下位于上海市松江區(qū)的兩個(gè)保障性租賃住房，即泗涇項(xiàng)目和東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目。

11月1日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT獲得了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行批文，這筆公募REITs將募資人民幣11.2億元。

政策對(duì)租賃房的支持，讓保障性租賃住房REITs一度爆火。

在華夏華潤(rùn)有巢REIT之前，8月16日，中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產(chǎn)品正式公開(kāi)發(fā)售。其中，紅土深圳安居REIT擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新紀(jì)錄。

8月31日，三只首批保障房REITs項(xiàng)目開(kāi)啟同步上市交易，發(fā)行規(guī)模總計(jì)37.97億元。開(kāi)盤(pán)之后，三只產(chǎn)品全部一字漲停。

隨著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推進(jìn)，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)也能夠在2-7年內(nèi)實(shí)現(xiàn)REITs上市。屆時(shí)，已經(jīng)在保租房REITs領(lǐng)域有所作為的華潤(rùn)置地，或還將最先受益。

數(shù)據(jù)顯示，至2022上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值達(dá)到2224億元。該公司最早在2018年涉足住房租賃領(lǐng)域，并創(chuàng)立長(zhǎng)租公寓品牌“有巢”。

目前，華潤(rùn)置地“有巢”系列品牌已形成“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大產(chǎn)品線，入駐城市16個(gè)，管理房源5.5萬(wàn)間。其中，在營(yíng)房間數(shù)2.2萬(wàn)間，儲(chǔ)備房間數(shù)3.3萬(wàn)間。

上半年，華潤(rùn)置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額76億元，增長(zhǎng)19.4%，其中，代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、影業(yè)及康養(yǎng)業(yè)務(wù)對(duì)生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)分別為94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。

關(guān)鍵詞： 華潤(rùn)置地 募集資金 資產(chǎn)證券化