文/樂居財經徐酒眠

“萬科推進萬物云分拆上市，并非以物業(yè)企業(yè)為定位考慮萬物云，而是以城市服務商為定位。”從郁亮到朱保全、再到其他管理層，都強調著萬物云“城市服務商”的定位。

【資料圖】

走出小區(qū)，探索城市服務，從傳統(tǒng)物企向城市服務商轉向，已然成為這兩年物管行業(yè)熱門的風向之一。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計，除了萬物云之外，目前碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、保利物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、建業(yè)新生活、招商積余、新大正等物企都在城市服務領域有所布局。

其中，碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、旭輝永升服務、浦江中國、新大正、康橋悅生活，7家物企的城市服務已經形成規(guī)模收益，并在業(yè)績報中獨立成行。

城市服務賽道大熱，頭部物企通過收并購迅速入局搶灘市場，中小型物企也通過招投標、戰(zhàn)略合作等形式攻進賽道，物企的城市服務業(yè)務格局正加速洗牌，他們各自的發(fā)展成色幾何？

碧桂園服務領先

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園服務的城市服務收入26.35億元，同比增長25.8%；在總收入中占比13.1%，較上一年同期的18.1%減少了5個百分點。

同期，世茂服務的城市服務收入約6.71億元，同比增長400%；在總收入中的占比由上一年同期的3.6%提升至了15.8%。2022年上半年，雅生活服務的城市服務收入與世茂服務相差不大，約為6.42億元，同比增長302.4%，占總收入的8.4%。

其中，碧桂園服務的這一營收規(guī)模不僅超過了所有涉足城市服務的上市物企，相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即使在所有涉及這一業(yè)務板塊的主板上市公司中也十分領先。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前至少有32家主板上市公司涉足環(huán)衛(wèi)城市服務業(yè)務，其中有20家公布了2022年上半年“環(huán)衛(wèi)服務收入”或“城市服務收入”數(shù)據(jù)，總額約為187億元。

在碧桂園服務與世茂服務之間有7家環(huán)衛(wèi)上市公司，分別是玉禾田（300815.SZ）、北控城市資源（03718.HK）、僑銀股份（002973.SZ）、盈峰環(huán)境(000967.SZ)、福龍馬(603686.SZ)、啟迪環(huán)境(000826.SZ)、首創(chuàng)環(huán)保(600008.SH)，它們的收入分別約為20.58億元、19.23億元、19.08億元、19.02億元、17.32億元、16.20億元、8.10億元。

碧桂園服務、7家環(huán)衛(wèi)上市公司，再加上世茂服務、雅生活服務，便是2022年上半年主板上市公司環(huán)衛(wèi)及城市服務的營收10強。

“萬保”城服收入成謎

不過，在此之外，萬物云和保利物業(yè)的城市服務發(fā)展也不容忽視。

萬物云的城市服務自2018年9月的深圳橫琴起步，到2020年10月推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物云城，并立下三年落地“百城”的目標。2021年10月，朱保全在媒體會上透露，百城計劃已落地40個，有望提前完成計劃；接下來新城是少的，老區(qū)是多的，萬物云城將從“百城計劃”進入“千條街道計劃”。

以業(yè)績成長性來看，萬物云將商企和城市空間綜合服務歸于一體，2019年-2021年的收入分別約為42.93億元、64.89億元、86.93億元，在總收入中的占比分別約為30.8%、35.8%、36.7%。最新的2022上半年，其商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占總收入的35.6%，同比增長39.7%。

通過以上數(shù)據(jù)，尚不能完全窺探萬物云的城市服務發(fā)展?jié)舛取２贿^，萬物云儼然已經將城市服務作為未來最具增長性的業(yè)務板塊。按照朱保全的預測，其“城市板塊的增速大于60%，商業(yè)物業(yè)板塊保持30%至60%的增長速度，住宅物業(yè)增速控制在30%以內。”

保利物業(yè)入局城市服務的時間比萬物云更早，其自2016年進駐嘉善縣西塘古鎮(zhèn)，開啟城市物業(yè)進駐公共服務領域實踐；2018年，推出“鎮(zhèn)興中國”物業(yè)品牌。

保利物業(yè)的城市服務收入揉合在“公共及其他物業(yè)”中，該板塊2022年上半年收入9.35億元，同比增長41.8%；在其總收入中占比約14.5%。

低毛利率待突破

近一兩年，物企加速入局城市服務領域，甚至將其上升至戰(zhàn)略層面高度。上市物企正在成為城市服務業(yè)務的主力承接商。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月TOP20物企拓展城市服務項目總金額達46.5億元，其中碧桂園服務高達近32億元，保利物業(yè)、世茂服務、雅生活集團3家中標金額超過億元。

克而瑞的另外一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前在深圳已開標的31個“城市管家”項目中，有77%的中標企業(yè)為物企，23%為環(huán)衛(wèi)企業(yè)。

盡管物企在城市服務領域的增拓如火如荼，不過以業(yè)績報呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，毛利率水平偏低是不容忽視的問題。

2022年上半年，碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務、旭輝永升服務、新大正、康橋悅生活，6家上市物企的城市服務毛利率分別約為18.1%、15.8%、20.2%、7.2%、20.7%、10.1%。

其中，世茂服務較去年同期的14.9%略有提升之外，碧桂園服務與雅生活服務均出現(xiàn)了下滑。2021年同期，碧、雅的城市服務毛利率分別約為19.3%、22.1%。

以年度報告來看，碧桂園服務在城市服務中的盈利能力下滑更為明顯。其自2019年將城市服務納入單獨營收板塊以來，彼時呈出的毛利率為38.5%，2020年、2021年兩度下滑，已經是“腰斬”的水平，截至2021年底，其城市服務毛利率為17.6%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17%。對應期內，商企和城市空間綜合服務的毛利率在分別為20.5%、17.2%、15.9%。

事實上，在過往的一些采訪中，已經有不少管理者提出，城市服務并不好做，不僅對公司要求高，盈利能力也較弱。

不過，伴隨傳統(tǒng)物業(yè)市場轉入存量，更廣闊的城市服務市場空間打開，未來物企的競爭領域也會逐漸向城市服務傾斜，如何突破較低的毛利率水平，將成為物企的共同話題。

關鍵詞： 生活服務 年上半年 上市公司