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世界快看點丨物管泡沫破滅,這家新三板公司換馬甲了

時間 : 2022-08-05 21:56:34來源 : 樂居財經

文/樂居財經鄧鑫妮


(資料圖)

1993年從華中科技大學畢業,趙亞東帶著一卷鋪蓋,一路向北來到首都。

在北京798、松下、3721(360前身)等公司打拼了幾年后,2004年一次偶然的機會,趙亞東加入了興業源。房地產行業,對彼時的趙亞東來說是一個全新的領域,然而他一干就是18年。

而今,趙亞東已經成為興業源董事長兼總經理,但是見過他的記者第一印象還是:“趙亞東一點不像一個物業行業的人,簡直就是個標準的IT男。”

利落的平頭,剪裁合身的西裝,趙亞東總以干練的形象示人,耳濡目染,興業源也漸漸染上他的“IT氣質”。

8月4日,北京興業源物業管理股份有限公司(簡稱“興業源”)變更全稱為“北京興業源科技服務集團股份有限公司”。

換上“科技”馬甲,興業源并非新三板物企的首例,兩個多月前,索克物業已經有此行動。

現如今物管股跌跌不休,物企估值不斷下跌,上市物企平均市盈率從去年初巔峰時期的55.31倍,下滑至如今的11倍。

傳統物管企業見勢紛紛另尋出路,選在這個時候轉打“科技”牌,興業源也有自己的考量,“這一次,興業源將裝上智慧科技的內涵。”趙亞東表示。

近年來,打“科技牌”的物企并不少見,是實力使然,還是套了個模板,或許還需時間的檢驗。截至2021年末,興業源營業成本連年增長,毛利率已經連續四年下跌。

毛利率四連跌

“新名稱、新形象、新征程?!壁w亞東將這句話寫在內部刊物的刊首寄語上,可以看出對這次更名滿懷期待。

興業源表示,“本次變更系公司發展需要,變更后的公司名稱與公司主營業務情況相匹配,不會對公司生產、經營產生不利影響?!?/p>

翻閱興業源的官微,其早期強調科技賦能可以追溯到2016年,其中一個名為“一應云智慧平臺”的科技類服務平臺出現次數不少。

據2021年財報,興業源一應云1.0系統全線升級為2.0版本,主要體現在工作人員線上集中管控、人力資源一體化智能管理、財務集中管理等日常運營中。

除此之外,財報中直接提到的“科技”相關業務并不多。去年末,興業源納入合并財報的21家子公司里,僅有“鄭州興業源科技運營有限公司”一家帶有科技字樣,期間“成都興業源智慧物業管理有限公司”被注銷,成立僅2年時間。

興業源的業務板塊有物業服務管理、停車場經營和出租辦公用房,主營業務為物業管理服務。

2021年,興業源收入漲勢不錯,但毛利率依舊下行。期內,其整體收入約4.29億元,同比增長38.23%;毛利率19.43%,較2020年減少1.2個百分點。

而這已經是興業源毛利率下跌的第四個年頭。2017年-2021年,其毛利率分別為31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%,和2017年相比,眼下已經跌去12.45個百分點。

“流血”外拓

在新三板的物管市場,興業源是活力較為充沛的一家,不時就要圍繞規模作一番文章。

雖然股票買賣陷于停滯,但其自身的資本運作并不少。去年6月至今,興業源已經進行了6筆資本收購,貴的一筆超過2000萬,便宜的不過1塊錢。

收購動作頻頻,但不少是“流血圈地”,興業源倒貼外拓。

6筆收購,興業源一共花去4029萬元,最高的一筆是收購舜天物業100%股權2080萬元,最低則是收購香龍灣物業100%股權1元。

激情外拓之下,興業源的規模激增,從上市之初的不到400萬方到如今的3000萬方,增幅約為650%。

然而收購標的的成色不一,其中多家物業公司在被收購時并不被外界看好。

沒有天上掉餡餅的事情,1元收購香龍灣物業100%,看似便宜,但標的物是帶著債務轉手的。

根據公告,截至2021年8月31日,香龍灣物業的資產總額為26.7萬元,負債總額110.3萬元,凈資產為-83.59萬元,資產負債率達高達413%。

在并表期間,另一并購標的鼎輝物業增收不增利,目前已處于虧損狀態。但是今年的首筆收購,興業源還是放到了鼎暉物業余下30%股權身上。

2019年興業源以1280萬元的價格收購鼎輝物業70%的股權,彼時鼎輝物業的每1%股權價格約為18.28萬元;而此次收購的30%股權,平均每1%股權價格約為39.67萬元。

每1%股權單價貴了一倍不說,帶來的收益似乎并未好轉。截至2021年6月,鼎輝物業的資產總計約2051萬元,負債合計約1233萬元,所有者權益合計約818萬元。期內,鼎輝物業實現營收1417萬元,凈利潤虧損約59萬元。

對于一些收效甚微的投資,興業源也想及時撤出止損,但抽身也非易事。

2019年1月,興業源決定出售其在坤鼎集團的股份。根據當時的公告,興業源作為出售方,將其持有的坤鼎集團約500萬股股份出售,受讓方為坤鼎集團董事長邱明。

股份轉讓協議已經簽署,然而截至2021年12月31日,興業源都沒有收到股份受讓款和利息843.65萬元。

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