繼限購、限貸、限售政策的密集松綁后，樓市限價政策也開始出現優化與調整。

10月17日，廈門市自然資源和規劃局發布的預計于11月7日出讓的2023P12商住地塊信息顯示，不再限制商品住宅銷售均價。

除了廈門以外，9月下旬以來，已經有成都、福州等地新出讓地塊商品住房不再限制銷售價格。

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在業內人士看來，新的市場環境下，價格市場化或已成趨勢，適度優化調整限價政策，將在一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利于企業銷售回籠資金。

廈門、福州、成都優化新供地塊商品房價格限制

廈門悄然取消“限價令”。在廈門2023P12宗地中未明確說明，不再限制商品住宅銷售均價，但在其出讓文件中，均不再體現“限房價”等類似表述。

根據廈門2023P12宗地出讓公告，在土拍方式上，地塊采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。在此前，廈門涉宅地塊采用的競拍方式是“定品質、限房價、限地價+搖號”拍賣出讓。

這就說明，廈門該宗地塊不止不限地價，還不限制房價。在該地塊出讓合同中，也未規定地塊商品住宅銷售均價。

不止廈門，9月份以來，成都、福州也在新出讓宗地的商品住宅價格限制上進行優化。

9月22日，福州市自然資源和規劃局發布了《關于2023年第三次公開出讓國有建設用地使用權公告的補充公告》，對于此前9月8日的第三次土地出讓公告進行補充，最重要的一點就是取消新房“限價令”。

其中指出，公告第七點第2點中“宗地2023-25號、26號商品住宅銷售指導均價33000元/平方米，鼓勵建設‘立體生態住宅’”調整為“宗地2023-25號、26號商品住宅鼓勵建設‘立體生態住宅’”。同時，刪除第七點第4點：“福州市人民政府有權對商品住宅的預售及銷售價格進行限制，競買申請人在提交競買申請時應出具接受上述要求的承諾函。”

這也意味著，福州已執行多年的樓盤“限價令”開始松動。

此后的9月26日，成都印發《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中一大亮點是取消限價，不僅有新房，還有二手房。

在新房方面，成都新政指出，優化土地供應方式，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

在二手房方面，成都不再執行二手住房成交參考價格發布機制。與此同時，成品住宅裝修價格由企業根據市場情況自主確定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴格落實樣板間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優質優價。

作為熱點二線城市，成都限價調整不僅走在前面，力度還相當大，對于其他城市具有示范意義。

“新市場環境下，價格市場化或已成趨勢”

限價政策出臺的背景是2016年，彼時，樓市高熱，炒房現象嚴重。為了抑制投機炒房以及房價的飆漲，當年的9月底開始，房地產政策開始收緊，多城亮出限購、限貸、限價、限售等調控大招。

在限價政策方面，據億翰智庫曾經統計，從2016年10月開始，超50個城市出臺了細則不盡一致的限價政策，范圍覆蓋四個一線城市、多數二線城市和部分三四線城市。

“限價政策在過去市場熱度較高階段對穩地價、穩房價起到了重要作用。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

值得關注的是，到2021年，除了“限漲令”繼續執行外，部分城市由于市場進入下行通道、為了防止房價過快下跌，通過發布政策或約談房企的形式來調控房企大幅降價行為，被稱之為“限跌令”。

陳文靜表示，當前商品房價格限制主要有兩種類型，一是土地端限房價，對于招拍掛出讓的地塊，政府事先限定將來房屋銷售的最高價格或平均價格；二是限定新房備案價和網簽價，要求開發商在取得商品房預售許可證前需要向各地住建部門備案價格（普遍采取周邊銷售均價限定備案價格），住房在實際銷售過程中可根據備案價或二手房參考價進行銷售。

58安居客研究院院長張波稱，目前的問題在于，部分新房的限價本身在定價方面并不合理，并由此導致一二手房倒掛明顯存在，雖然不少城市和區域的二手房價格已經明顯回調，但這種價差依然存在，就說明限價本身在價格限定的尺度上存在問題。因此，下一步優化限價政策，在有利于發展市場化機制的同時，更有利于保障新市民和新青年的購房需求。

陳文靜也表示，限價政策帶來的負面影響愈發突出，一二手房價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。多地優化限價政策，有助于穩定預期，讓價格回歸市場。在新的市場環境下，價格市場化或已成趨勢，適度優化調整限價政策，將一定程度上起到促進需求釋放的作用，更有利于企業銷售回籠資金。

“放松高端項目價格上限、有序穩定中低端市場房價”

據中指研究院統計，2023年以來，十余城已對限價政策進行優化，具體方式包括合理制定新房備案價和土拍環節限價標準，并預留浮動空間。同時，2023年已有超20城出臺政策支持團購商品住房，開發商可給予購房者一定價格優惠，但是部分城市優惠價格并不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

直到9月下旬，成都、福州、廈門在政策上更進一步，直接從土地出讓環節取消新房限價，尺度更大了點。

而一些城市，取消土地競拍過程中的價格上限，實行“價高者得”，也推動著商品房價格限制的取消。在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來，“價高者得”就意味著未來其房價也不可能受限制，因為如果地價貴了，如果還限房價的話，那么在產品打造上就難以突破。

在二手房指導價方面，“據我了解，不少城市都取消了二手房指導價，雖然未發文，但實際上已經不再執行。”張宏偉說。

不過，相較于限購、限貸政策在短時間內的密集松綁，限價政策的調整節奏較慢，目前松綁的城市并不算多。“限價政策的調整對于地價、房價的影響更為直接，對購房者預期影響也較為直接，但整體來看，各地政府對限價政策的調整較為謹慎。”陳文靜如是說。

未來，地方城市會如何取消限價？張宏偉表示，原則上，一線城市可能會在一段時間內繼續保留限價政策，“強二線”城市會進行結構性調整，而壓力較大的二線城市會全部取消限價政策。

具體在新房與二手房市場，限價政策又該如何調整？張波認為，目前來看，二手房指導價格的大范圍取消將是個較為明顯的趨勢，目前的指導價格一方面存在部分小區指導價和當下市場表現相背離，其指導成交價格的作用已經大幅弱化。另一方面取消二手房指導價可以更有利于價格回歸理性，并更貼近市場變化。

“新房限價方面，本身是不少熱點城市此前控制房價大幅上漲的重要手段，當下如果完全取消依然會影響新房價格，這也是很多城市并沒有完全取消限價的主要因素所在，對于熱點城市來說，放松高端項目的價格，有序穩定中低端市場的房價，同時縮小部分區域一二手房價差，是值得推進的方向。”張波如是說。

來源：新京報

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