隨著昆明主城新項目越來越少，不少網友也開始將目光投向了次新房，我們也一起來看看，那些年開發商承諾的配套究竟兌現得怎么樣？

(資料圖片)

本期評測樓盤——君庭云邸。

（有點贊，看它）

1、臨城市商圈吾悅廣場；

2、近地鐵，出行便利；

3、容積率2.5，在西北新城算密度較低的小區；

4、101-144㎡三室至四室。

樓盤基本信息：

開發商：云南中晟置業發展有限公司；

容積率：2.5；

綠化率：40%；

樓棟數：24棟；

總戶數：1898戶；

停車位：2126個；車位比約1:1.5；

物業：融創物業服務有限公司昆明分公司，中高層2.7元/㎡/月，洋房物業費3元/㎡/月。

（樓棟分布）

君庭云邸項目位于西北新城海屯路和金川路交匯處，周邊有王筇路、陳家營路、昆武高速、普吉路以及西三環等交通路網環繞。項目總占地面積約129.8畝，2021年6月交付。

（交通圖）

君庭云邸是融創和恒尊集團一起打造的一個低密度住宅區，原為中晟溪城二期。

君庭云邸其實就比上周評測的吾悅花園略晚一些交房，且兩個項目僅一路之隔，入住率都不算高，因此有不少客觀條件可以互為對照，尤其是居住條件和價格，是差異最大的地方。

首先來看居住條件，君庭云邸是洋房（11層）+小高層（18層）的組合，均為南北通透的純板房，其中小高層2T2戶，電梯入戶的設計實際擁有了1T1戶的居住體驗，洋房1T2戶。相較之下，吾悅花園雖然也僅為2T4戶，但高層的舒適度與洋房比起來還是有一定區別的。

再來是價格方面，兩個小區都有不少房源未滿兩年，稅會較高。吾悅花園目前二手房掛牌均價約12800元/㎡，君庭云邸則為15200元/㎡，如果愿意犧牲一定的居住舒適度的話，吾悅花園總體的性價比還是會更好一些。

也有網友在上周的評論中提到春風十里云秀苑，這里也簡單提一下。

（融創春風十里云秀苑 圖源項目官方）

這是融創春風十里的項目地塊之一，目前二手房均價約13900元/㎡，總體來看，春風十里云秀苑雖然與吾悅花園只隔了一個地鐵站，但靠近京昆高速+與大型商圈有一定距離，還是讓這個小區的價格顯得有些雞肋。

此外，由于項目此前開發進度較慢，于2022年9月才獲得紓困資金，目前交房還未滿一年，因此暫時不建議考慮該小區的二手房。

（小區內部環境倒還是可以的 圖源項目官方）

君庭云邸2019年首開，住宅均價約12000-14000元/㎡，后期小高層均價約13000元/㎡，洋房均價約14000-16000元/㎡，整體價格較為穩定。

君庭云邸有24棟住宅，洋房（11層，1T2戶）+小高層（18層，2T2戶），雖說11層的洋房多少是“含了點水分”（一般來說洋房是8層以內），但在西北新城還是較為少有的。

小區有設置底商，目前看來日常生活較為方便。

（小區底商）

旁邊還設置了一些健身器材，有不少居民在這里健身休閑。

（健身器材設置）

小區封閉式管理，人臉識別出入，小區安保十分到位，出入的業主大都認識（也有可能是入住率還不算太高）；人車分流，車輛從大門直接進入地下車庫。

（小區北門）

內部有大面積的道路和草坪，這是一種算不上走心的常規做法，乍一看顯得有些空，園林景觀經過兩年的生長，目前植被養護得很不錯，但畢竟原本的植物搭配就并不算密，屬于只可近看但無法遠觀。

（內部景觀挺空曠）

君庭云邸的外立面還是很好看的，大面積的陽臺和略偏灰的色調看上去高級了不少。

（外立面）

戶型方面，君庭云邸戶型面積偏大，定位剛改、改善，是西北新城比較少見的低密度樓盤，居住舒適度還不錯。小區掛出的二手房房源大都還是毛坯狀態。

先來看看掛出最多的房源，建面約127㎡，三室。

（建面約127㎡戶型）

建面約127㎡的戶型三室兩廳兩衛雙陽臺，戶型算是目前市面上比較主流的設計。

具體來看，動靜分區，三開間朝南，臥室都有大飄窗充分保證采光；主臥套房設計，帶獨立衣帽間；生活陽臺與景觀陽臺對望，保證了公區空間的通風采光；明廚明衛，衛生間干濕分離，整體戶型方正，標準實用。

再來看看最大的144㎡戶型，四室。

（建面約144㎡戶型）

建面約144㎡戶型為四室兩廳三衛一陽臺，該戶型電梯入戶，并配有入戶電梯廳，加強室內私密性的同時也可增加收納空間。

雖然沒有前一個戶型方正緊湊，但雙套房設計能讓起居空間互不打擾；臥室都帶飄窗，采光效果比較好；有7.4米景觀陽臺配置，采光、采景、通風效果都不錯。

整體來看，作為最近兩年交付的小區，君庭云邸的戶型設計還是比較符合當下的人居需求的，不愿意重新設計內部空間，想要更合理的居家空間的話，可以考慮入手。

與吾悅花園一路之隔，君庭云邸同樣也算是處于西北新城核心位置，周邊商業、醫療、教育以及景觀等配套都差不太多。小區周邊自駕出行較為方便，西北新城如今人口密集，在晚高峰時較容易堵車。

公共交通方面，最近的地鐵站是地鐵4號線的大河埂站，距離大約400m，比吾悅花園方便一些，但也差距不大。

（大河埂站）

公交路線并不多，門口就有公交站，附近還有一些接駁站，公交主要通往主城方向。

（周邊公交站）

商業配套方面，項目周邊有已經開業的新城吾悅廣場、中鐵時代廣場、西城時代商圈等，稍遠一些還有宜家、首創奧特萊斯等。

（吾悅廣場）

在教育配套方面，小區最近的小學是先鋒小學，但該小學根據今年的劃片信息，僅招收西城林語一期、二期和新希望白麓城的業主子女，根據此前的信息，業主子女的劃片還需官方協調。

（先鋒小學）

根據此前規劃，君庭云邸旁是有教育用地的，整個片區將配建42班幼兒園、66班小學、51班初中、33班高中。

（公示位置）

但目前看起來，小區附近還是一些汽修廠、城中村。

（周邊城中村）

生態方面，路對面有園博園，這也是西北新城目前為數不多的市政公園之一。

（園博園）

醫療方面，最近的三甲醫院是云南省阜外心血管醫院，距離約1.6km。

君庭云邸目前二手房掛牌均價約15200元/㎡，有不少房源未滿兩年，稅會較高。其中，小高層與洋房均價較高，高層的房源均價較低（11500-13000元/㎡），但相較于片區均價還是高了一些。

小區所在片區二手房均價約11000元/㎡，周邊二手房小區有吾悅花園（約12800元/㎡）、和悅銘著（約17000元/㎡）等，價格主要以建筑年代為參考區分。

新盤方面，區域內新盤在售產品大多為公寓，稍近一點的新盤如萬科城等整體定位不同，不做對比。

綜合來看，君庭云邸建筑年代較新，相較于片區的樓盤來說價格偏高，由于位置相對來說較為核心，各項配套也完善方便，再加上又是西北新城難得的較為低密的住區，居住舒適度較高，整體價格倒也不算虛高。

優勢：

1、西北新城難得的較為低密的小區；

2、電梯入戶，戶型設計較為優秀；

3、周邊道路開闊，臨地鐵，與吾悅廣場僅一路之隔，配套齊全。

劣勢：

1、價格略偏高，追求性價比有更好的選擇；

2、沒有配套學校，教育資源平平；

3、景觀綠化平平無奇。

下一期評測想看哪個樓盤，你說了算，歡迎給血拼姐留言哦。

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