44家營收同比下滑，59家歸母凈利潤同比下降，25家增收不增利……

2021年三季報的出爐，把身處尷尬境地的房企的經營情況暴露在投資者面前。

同花順（300033）iFinD顯示，截至2021年10月30日，新證監會分類下，房地產業中的128家上市房企三季報“成績單”交卷。據統計，128家上市房企共實現營收18919.6億元，同比增長22.6%，實現凈利潤1242.5億元，同比下降22.3%。

“‘增收不增利’的局面之所以延續，一方面由于部分項目拿地成本較高，在抑制房價過快上漲的相關政策調控下，如限價政策，使得房企的盈利空間收窄?！敝T葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示：“另一方面，迫于現金流壓力，為增加銷售回款，房企的促銷力度較大，進一步壓縮了利潤空間?！?/p>

“二季度以來，房企的財務數據就不好看了，三季度的情況也是符合市場預期的。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴記者。

房地產行業繼續降溫

在王小嬙看來，三季度房企業績表現不及預期的原因主要有兩個。一是受7月份、8月份淡季影響，以及銷售端在限價等政策調控下，市場觀望情緒較濃。二是部分城市房貸額度緊張，貸款難度較大，部分購房者購房計劃暫?；蜓雍螅椖咳セЧ⒉焕硐?。

中國指數研究院數據顯示，2021年1月份~10月份百強房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長16.3%，與1月份~9月份平均增長率19.9%、1月份~8月份增長率均值為29.8%相比，繼續呈現下滑趨勢。

“市場行情景氣度下降、購房者購房預期調整、政策管控下市場調整等因素共同考驗著企業對市場的駕馭能力?！眹儡S進表示：“企業放緩節奏，也會反映到經營層面?！?/p>

就三季報中上市房企的營業收入而言，綠地控股（600606）（600606.SH）以4267.7億元位列第一，萬科A（000002.SZ）、保利發展（600048）（600048.SH）、新城控股（601155）（601155.SH）分別以2714.9億元、1383.9億元、1091.2億元的營收位列第二、三、四位。這四家也是今年僅有的在三季度沖上營收千億元的上市房企。

對比去年同期，綠地控股、萬科A、保利發展，以及新城控股的營收都有所上漲，歸母凈利潤卻有所下降。其中，萬科A的毛利率同比增長率亦有所下降，下降幅度達17%。然而事實上，在這128家上市房企中，共有59家企業毛利率同比增長為負，占比達到40%。藍光發展（600466）（600466.SH）以107.7%的同比負增長率成為毛利率下降最多的上市房企。

藍光發展2021三季報顯示，報告期內，主營收入為148.56億元，同比下降52.65%；歸母凈利潤為-67.05億元，同比下降351.06%；扣非凈利潤為-89.43億元，同比下降430.09%。對于巨虧的原因，藍光發展解釋稱，主要因報告期內公司結轉物業貢獻利潤減少以及本期減值計提金額同比增加所致。

今年前三季度期內房地產項目結算面積、結算收入較少是不少房企對于利潤下滑的主要解釋原因。毛利率負增長的另一家上市房企美好置業（000667）（000667.SZ）同樣如此。美好置業的三季報顯示，前三季度，累計實現總營業收入19.30億元，同比降幅11.69%；歸母凈利潤虧幅擴大，為虧損5.74億元，同比降幅301.02%。

克而瑞地產研究院研報稱，近年來，房地產行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力。這一點從2021年上半年行業80家典型上市房企整體的利潤率水平就可以看出，上半年，80家房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續下行趨勢，且與歷年相比，行業整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。

降檔進行時

雖然前三季度的房地產行業彌漫著低迷的市場情緒，房企業績不佳，但“降負債”“降檔轉綠”仍是不少房企的頭等大事。

11月1日，頭部高負債房企之一的綠地集團在官方微信表示，綠地控股第二條紅線達標轉綠，較原計劃提前8個月。根據綠地控股2021年中報，截至2021年6月30日，其凈負債率約為120%，剔除預收款后的資產負債率約為82.8%，現金短債比約為1.34。綠地控股表示，10月份，公司有息負債總額下降70億元，今年內已下降715億元，累計較去年高點下降1379億元。

“綠檔房企”金科股份（000656）（00656.SZ）在今年繼續下調有息負債規模。公告顯示，公司前三季度累計減少有息負債100.78億元，有息負債總額降至875.86億元。

此前，據貝殼研究院監測，萬科A、雅居樂集團（03383.HK）、佳兆業集團（01638.HK）也下降一檔，進入“綠檔”，祥生控股集團（025993.HK）下降一檔進入“黃檔”。

榮盛發展（002146）（002146.SZ）三季報數據顯示，截至2021年9月30日，榮盛發展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。具體來看，榮盛發展的現金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預收賬款后的資產負債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負債率較期初下降了21.29個百分點。

除了降負債，穩定的現金流對于房企而言也同樣重要。但在房企融資規模萎縮的當下，多家房企的籌資活動產生的現金流量凈額都出現負增長。據貝殼研究院統計，2021年1月份至10月份，房企境內外債券融資累計約7993億元，較去年同期下降24%。

2021年1月份至9月份，金地集團（600383）（600383.SH）經營活動產生的現金流量凈額約7.59億元，同比下降168.23%。萬科A經營活動產生的現金流量凈額約12.20億元，同比下降96.35%；持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。

東方證券判斷，近期，房地產行業緊張的信用環境有所緩和，但緩和的力度應僅限于維持房企正常的現金流運轉。

“四季度房地產市場將呈現微升的態勢。”王小嬙預判：“隨著信貸環境將有所改善的信號釋放，四季度房企資金壓力或將有所緩解，投資動作或將增加。同時，在年底償債壓力下，為保證現金流的充裕性，部分房企的推盤及促銷力度或將有所加大。”

克而瑞地產研究院亦認為，雖然房地產行業很難再復制前期高增長階段的高額回報，但無需過于灰心，隨著高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，長期來看，行業利潤率水平在觸底之后或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。

關鍵詞： 成績單