截至10月22日，已有20城完成第二批集中供地。底價成交、撤牌、流拍屢見不鮮，第二批集中供地的熱度顯著下降，從企業端來看，這反映了企業的參與意愿明顯下滑。

那么，從成交情況來看，第二批集中供地中各類企業表現究竟如何，哪些企業仍在積極拿地，從中我們能夠預見怎樣的投資趨勢?

投資意愿整體下滑

國企、中小規模房企躍居拿地主力

“三道紅線”、“兩觀察”等監管政策下，房企整體投資態度趨向審慎和精準。而三季度以來在融資持續趨緊、銷售回款放緩的雙重壓力下，企業尤其民企整體的投資意愿明顯下滑。反映在第二批集中供地上，這一方面導致撤牌或流拍的頻繁出現，另一方面，成交方面，民企大規模缺席的情況下，地方國企紛紛積極出動，底價和低溢價成交成為主流。

因此，我們能夠看到，第二批集中供地中，國企、中小規模房企一躍成為成交主力，基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。

首先，國企拿地規模顯著上升，占比近半。第二批集中供地中，國企拿地金額、建面占比均超過45%，較第一批上升20個百分點以上，在此基礎上，國央企拿地金額、建面占比分別達76%、67%。與此相對，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建面占比大幅下降至25%、34%。

其次，規模房企暫緩下，中小規模房企拿地過半。第二批集中供地中，規模前100房企拿地金額和建面占比均未超過50%，較第一批下降超20個百分點，其中，前20以及20-50位企業拿地規模下降較大，均超過10%。與此相對，中小規模房企拿地規模占比大幅上升，拿地金額、建面占比分別達到56%、68%。規模房企主動暫緩的情況下，至少在拿地規模上，“強者恒強”的競爭格局不復存在。

優良經營與穩健財務“保駕護航”，

中海、碧桂園投資力度或穩或升

具體企業層面，也有兩個明顯變化：一是單個企業拿地規模整體明顯下降，例如以拿地金額超100億的企業數量來看，第二批集中供地中有13家，而第一批則有32家;二是拿地排名發生較大變化，除部分央企例如保利發展、華潤置地等名次較為穩定外，一些未在第一批集中供地中出現或者排名較低的企業在此輪比較靠前，而原先較前的部分企業則比較靠后甚至完全缺席。

更為重要的是，在拿地積極性整體不高的情況下，仍有企業逆勢拿地或者保持著正常投資節奏，國央企如中海地產，民企如碧桂園，這說明優良的經營和財務狀況，暢通的融資渠道，賦予了企業應對外部環境波動的能力。在行業投資整體較為低迷的時期，這些企業一方面可以保持既定的投資策略，另一方面也能抓住機會以更低成本獲取優質土儲，從而形成良性循環。

中海地產在第二批集中供地中發力十分明顯，拿地力度較第一批顯著增大。具體而言，中海地產拿地金額超600億元，是第一批拿地的4倍以上，拿地城市達12個，單城拿地最高達4宗，與此相對，其第一批僅在5城拿地，每城僅1宗。同時，拿地城市能級也有明顯提升，在第一批5城基礎上，在北京、深圳、廣州、杭州等四城均有斬獲，其中，在土拍熱度仍然較高的深圳，其以封頂價加安居房建設拿下4宗地塊，可謂最大買家。

我們認為，中海地產能夠在此輪集中供地中大力擴儲，來源于其優良的財務狀況和融資能力，以及在第一批集中供地中相對謹慎的步伐。在土拍封頂溢價率下調、競爭不再激烈的第二批集中供地中大力增儲，中海地產以更低代價補充了大量優質土儲，牢牢把握住了投資時機。

再來看碧桂園，其在第二批集中供地中拿地不多，更多歸因于企業的戰略選擇，事實上基于優良的企業經營和持續優化的財務狀況，碧桂園得以保持著穩定的投資力度和投資節奏。

7-8月，碧桂園權益拿地金額394.8億元，前8月投銷比為31.8%，在其歷年30%-40%之間的投資力度之間;9月底，在廣州第二批集中供地中底價拿下增城區荔湖街宅地，該地塊區位條件良好，地貨比約0.5，盈利空間較為充足。投資結構上，碧桂園積極把握各線城市拿地機會，既聚焦經營卓有成效的三四線城市，也穩步擴充一二線城市儲備，前8月一二線、三四線城市新增土儲權益面積占比分別為17%、83%。

穩定的投資力度確保了企業的土地儲備得到源源不斷的補充，事實上，截至2021年上半年，碧桂園總土地儲備已達27880萬方，位居行業第一，權益可售資源超2.2萬億元，充足的土地儲備和可售資源為企業未來的增長提供了堅實保證，使得企業能夠穩居行業領先地位。

同時，均衡、合理的土儲資源布局確保了未來貨值的高效轉化，賦予企業強大的抗風險能力。碧桂園均衡布局各線城市，便于精準把握各線城市的發展機會以及對沖結構性風險，截至2021年上半年，其目標為一、二線、三四線的權益可售資源分布達到2928億元、5257億元及8715億元;同時，超九成可售貨值位于人口流入區域，七成以上位于五大都市圈，順應了未來人口流動趨勢，保證貨值的高效轉化。

充足、優質的后備資源，合理、均衡的投資布局，以及穩定、審時度勢的投資步伐，賦予了企業強大的韌性，為碧桂園未來的穩步增長提供了牢固的支撐。在接下來的競爭格局中，我們認為碧桂園仍將保持優勢和領先地位。

行業投資料將觸底回升

國央企及部分民企競爭優勢持續

我們認為，三季度以來行業投資整體處于較低迷的狀態，不過，國央企以及財務穩健、經營優良的民企仍保持著投資力度，或者趁此機會加大擴儲。在此期間拿地成本更低，且由于同期項目數較第一批集中供地大幅減少，項目上市后面臨的競爭也會相應降低，項目的利潤率應會有所提升。

接下來，行業投資將觸底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的盛況難再現。一方面，在金融管理部門引導下，銀行正恢復對企業合理資金需求的支持，市場對個別房企風險擴散的擔憂也得到一定緩解，房企融資狀況將有所改善;另一方面，流拍頻現的情況下，政府或將進一步優化調整起拍價和土拍規則。據此我們預計接下來房企投資力度將觸底回升，但融資政策實施的糾偏不等于政策的放松，以穩為核心訴求下，土拍政策的調整幅度也會較為克制，因此我們同時認為回升的幅度不會特別大。

企業競爭格局方面，我們認為國央企以及部分財務和經營狀況優良的民企具有較強的應對外部環境波動和風險的能力，其在此輪供地中表現強韌，享受到了低成本拿地的紅利，接下來這些企業在競爭中仍具有明顯的優勢，能夠游刃有余地執行企業投資策略

關鍵詞： 優勢持續 投資策略 投資時機 融資能力