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“兩集中”下的地產(chǎn)大變局:房企之間分化將繼續(xù)

時間 : 2021-07-12 09:56:50來源 : 華夏時報

今年2月底,我國22個重點城市開始對住宅用地實行“兩集中”供地新政,各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂,上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。但從22城的土地成交情況來看,核心城市、核心板塊土地?zé)岫热跃S持高位,市場競爭激烈。事實上,22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點,也是上半年百強(qiáng)房企投資的轉(zhuǎn)折點。在新的土拍政策下,房企們面臨著資金實力的考驗,“兩集中”也對其后期的運(yùn)營能力提出了更高要求。

上半年百強(qiáng)房企投資轉(zhuǎn)折點

從4月15日長春“打出第一槍”,到6月29日武漢首場集中出讓結(jié)束,22城首輪集中出讓日前正式收官。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊,土地出讓金總額為1.07萬億元,綜合溢價率15.1%。

其中,杭州以1178.53億元的總成交金額居于首位,57宗地塊全部成功出讓,其中44宗地達(dá)到封頂價,均自持比例達(dá)16%;北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后,位列全國第二位,30宗供地中有10宗地進(jìn)入投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段,緊隨其后南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元。

以熱點城市作為試點切入,“兩集中”政策希望實現(xiàn)抑地價、抑制溢價、調(diào)控房價的最終目的,而22座城市均有其明確且嚴(yán)格的土地競拍規(guī)則,“雙限”“競配建”“競自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則。貝殼研究院認(rèn)為,22城“量增價穩(wěn)”目標(biāo)基本實現(xiàn)。據(jù)中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價確有所下降。

但整體來看,房企實際參拍熱情較高。首輪集中出讓中,高溢價地塊頻出,不少熱點城市的地塊更是刷新了樓面價紀(jì)錄。例如,建發(fā)以45%的溢價率拿下廣州南沙區(qū)一地塊,樓面價約為2.36萬元/方米,刷新南沙樓面價紀(jì)錄;德信以樓面價13671.54元/方米拿下武漢東西湖區(qū)一地塊,刷新東西湖樓面價等。

資金實力雄厚的全國房企及本地國企則成為“兩集中”的最大贏家。截至6月10日,TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅的地塊,占全部地塊的比重超四成。克而瑞強(qiáng)調(diào),整體來看,22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點,也是上半年百強(qiáng)房企投資的轉(zhuǎn)折點:隨著企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)不斷優(yōu)化,二季度,隨著首批集中供地城市開始集中供地,房企投資積極顯著提升,TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點。截至2021年上半年末,新增貨值百強(qiáng)門檻為105.1億元,同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲貨值超過千億的房企已達(dá)到13家。

兼并重組將成常態(tài)

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為,規(guī)模房企的策略仍是聚焦首輪集中拍地。這主要是因為,一方面資金優(yōu)勢可以“先發(fā)制人”,另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值,也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

在新的土拍政策下,每個城市每年三次集中出讓土地,給房企帶來了資金實力的考驗,不少開發(fā)商因此調(diào)整了競拍戰(zhàn)略,以適應(yīng)新的市場競爭格局。

例如,為減少前期資金投入以及后期的運(yùn)營風(fēng)險,“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,在此輪集中供地中,濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例成為最愛聯(lián)合拿地的房企,而金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。

同時,《華夏時報》記者也注意到,部分房企傾向多元化拿地方式。比如,此輪集中供地中,綠地集團(tuán)出現(xiàn)的次數(shù)屈指可數(shù)。一位接綠地的人士對《華夏時報》記者解釋說,除公開市場外,綠地也通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和基建先行的方式拿地,在各地有一些貿(mào)易港和技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目,也有自己的基建板塊,通過這些跟當(dāng)?shù)卣勁校玫貢容^便宜。其表示:“雖然開發(fā)周期長,但利潤率比公開市場要高一些。”

如今,第二批集中供地陸續(xù)拉開帷幕。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,首輪集中供地?zé)岫雀邼q,新規(guī)“試水”的恐慌感是重要因素。隨著政策不斷完善,考慮地方政府集中供地政策或存在調(diào)整可能,以及房企資金日益趨緊等情況,今年第二、三批集中供地市場將有所降溫。

在日前舉行的股東大會上,中國金茂管理層表示,土地“兩集中”需要時間檢驗,行業(yè)出現(xiàn)波動是正常的,第一階段的搶地局面不會持續(xù),下半年熱度應(yīng)有所下降;在6月16日龍湖集團(tuán)召開的周年股東大會上,首席執(zhí)行官邵明曉也直言,接下來二、三次集中供地“不會像現(xiàn)在這么熱,畢竟是第一次(集中供地),大家可能比較緊張和沖動,下半年可能會有所降溫。”

克而瑞認(rèn)為,在接下來的土拍中,從投資的角度而言,長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場,未來這些市場的競爭激烈度仍會加劇,預(yù)計2021年三季度市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

不過,克而瑞也強(qiáng)調(diào),“考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變,頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時,同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后,預(yù)計投資的腳步將略有放緩”。對于中小房企而言,克而瑞認(rèn)為核心城市第二、三輪集中供地將成為其投資的窗口期與機(jī)遇期,“尤其類似武漢這樣土拍調(diào)控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市,是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲的首選”。

與此同時,房企之間分化也將繼續(xù):憑借著資金量、資金渠道等優(yōu)勢,規(guī)模房企、龍頭房企將“強(qiáng)者愈強(qiáng)”,中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c城市下沉,優(yōu)勝劣汰、兼并重組將成為市場常態(tài)。(記者李貝貝 上海報道)

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