從2019年的平均44倍估值下降到2021年的13倍估值，物業(yè)股漸回理性。

“暢游”過物業(yè)潮水的房企，正積極尋找下個估值標的。代建、營銷、環(huán)保、園林……多塊業(yè)務被拆，看似眼花繚亂，究其背后原因，錢難賺了。

內(nèi)部融資謹慎 外部環(huán)境收緊

四月房企發(fā)債規(guī)模在下滑

房企融資規(guī)模，在今年一季度明顯的下滑。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

“房企融資規(guī)模下滑主要是在政府持續(xù)推進房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大環(huán)境下，房企整體債權融資環(huán)境較為嚴苛。”同策研究院分析師左越認為，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權融資供需兩端均受到限制，融資環(huán)境已全線收緊。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則表示，“一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現(xiàn)金流，在債權融資的主動意愿上也有所降低。”

進入4月，房企發(fā)債規(guī)模進一步下滑。

據(jù)領先指數(shù)顯示，2021年4月，中國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資榜顯示，4月境內(nèi)外的融資規(guī)模持續(xù)分化，延續(xù)了2月以來的態(tài)勢。其中，境內(nèi)債與境外債的發(fā)行規(guī)模差額進一步拉大，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模約為799.86億元，境外債的發(fā)行規(guī)模僅為27.97億美元，境內(nèi)債遠超境外債。與此同時，房企發(fā)行境內(nèi)外債規(guī)模較3月進一步下滑。

“目前房企融資更為慎重，不少房企的降杠桿意愿較為明顯，部分房企也在業(yè)績會上喊出6月底進入綠檔陣營。”領先指數(shù)相關負責人稱，“宅地集中供應”下的首次土拍已開啟，房企的融資能力也面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

利潤空間再被壓縮

限制有息負債的增長，進而導致外部資金的使用量減少，現(xiàn)階段，房企更多賴銷售回款運轉(zhuǎn)。然而，投資端拿地成本提升、銷售端熱點城市限價，也讓房企利潤空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓。

據(jù)克爾瑞機構提供數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢，且降幅較2019年進一步擴大。

其中，毛利率指標降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8個百分點至24.3%。凈利率和歸母公司凈利率的中位值也分別降低2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。與歷年相比，凈利率指標已降至2016年的水平，歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間在下行，多數(shù)項目利潤率不超過15%，融資成本12%基本上很難賺錢，只能勉強維持生存。”

這一現(xiàn)象仍在繼續(xù)。以即將啟幕北京首場集中土拍為例，據(jù)其他媒體統(tǒng)計，30宗涉宅地塊起拍價1035.81億，平均溢價率僅9.8%。

“按照以往的拿地測算標準，部分地塊利潤都算不過來賬，但是再不搶，就將失去北京市場。”一位房企在京負責人表示，以前的招拍掛，比如去年的大瓦窯和分鐘寺，所有企業(yè)按起始價應該都能算出20-30%的利潤率，后面正式競拍時，可能再壓低到10%甚至以下。但這次推出的這批地塊，起始時的普遍利潤率就被壓得很低。尤其還出了最低住宅建設標準，成本高了很多，很多地塊的起始利潤率就只有個位數(shù)了。

對此，嚴躍進表示，對于重點布局一二線城市或是前兩年在熱點城市高價拿地的部分房企而言，地塊的獲利比會明顯低于企業(yè)自身預期，項目盈利空間受限。

分拆業(yè)務呈多元化

融資渠道一步步收緊，主營業(yè)務利潤長期存在下行壓力，近期，部分房企分拆業(yè)務上市獲取資金。

近日，建業(yè)地產(chǎn)就發(fā)布公告稱，公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進行建議分拆中原建業(yè)，當中將包括公開發(fā)售及國際發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)。這也意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)有所突破，或成為建業(yè)集團旗下第四個在港上市平臺。

此前，朗詩、中駿、領地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務赴港上市。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年，已有8家房企分拆業(yè)務赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國內(nèi)首個純商業(yè)運營服務上市公司。

3月26日，在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)集團董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程。

在首次沖刺港股上市失利后，雅居樂雅城集團在更新了財務資料等內(nèi)容后，3月2日再度向港交所遞交招股書。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后，恒大方面在2020年業(yè)績說明會上透露，打算將旗下八大業(yè)務平臺全部實現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關計劃。分拆多元化業(yè)務是恒大集團2020年的主要動作，憑借輪番引投和配股融資，恒大在恒大汽車、恒大物業(yè)、房車寶、恒騰網(wǎng)絡等幾大平臺，已籌得近888億港元權益。

“房企拆分旗下業(yè)務板塊上市能在一定程度上促進主業(yè)發(fā)展，行業(yè)也將繼續(xù)向集團化發(fā)展，出現(xiàn)如物業(yè)、文旅、康養(yǎng)等越來越多的分支。”貝殼研究院高級分析師潘浩則表示，比起單一上市平臺，多個上市平臺顯然更具靈活性，尤其是隨著調(diào)控政策在融資端不斷收緊，多個上市平臺可實現(xiàn)輪動融資效應。

關鍵詞： 房企