進入2021年，物業“上市潮”仍在持續中，新希望服務打了頭陣。

1月13日晚，港交所披露了新希望服務的招股說明書。截至2020年9月末，新希望服務實現收入3.68億元，同比增長31.3%;凈利潤7940萬元，同比增長33.2%。

業績的上漲得益于在管規模的擴大。截至2020年12月31日，新希望服務在管樓面面積增加至約1020萬平方米。截至最后實際可行日期，該指標增長至1030萬平方米。

盡管不斷擴展，新希望服務的規模仍屬“迷你”。克而瑞發布的報告顯示，截至2020年12月底，物管企業TOP 100在管面積的門檻值為1386萬平方米。以此計，新希望服務規模尚無法進入百強。

回顧近來物業股在資本市場的表現，破發、回調成為普遍現象。以1月14日收盤價計，除了建發物業外，2020年上市的17只物業股中，有11只股價累計下跌，興業物聯、燁星集團、第一服務等累計跌幅在40%左右。

在當前資本市場對物管股的青睞程度明顯下降背景下，新希望服務的上市前景并不明朗。

第三方項目僅2個

成立于2010年的四川鼎晟物業服務集團有限公司是新希望服務的前身，彼時在成都為新希望房地產集團開發的物業提供物業管理服務。新希望集團董事長劉永好及其女兒劉暢為新希望服務實控人。

2014年，新希望服務將版圖拓展到浙江溫州;兩年后，其業務向上海等一線城市擴張。截至2020年9月底，其物業項目覆蓋中國六個省的14個城市、1個自治區和2個直轄市。

新希望服務的業務范圍主要為物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、生活服務。其中，物業管理服務為貢獻收入的主力板塊。招股書顯示，2018年-2020年9月，該業務分別實現收入1.16億元、1.41億元、1.29億元，在總營收中占比45.1%、37%、35.2%。

背靠地產公司，新希望服務的在管面積主要來自新希望地產輸入。

招股書顯示，截至2020年9月30日，新希望服務管理55個項目，在管總樓面面積約為780萬平方米。這其中，來自新希望地產方面的項目數量合計48個，在管樓面面積達727萬平方米;另有來自新希望服務的最終控股股東的聯系人的項目數量5個，在管樓面面積為17.7萬平方米。

與之相應，在新希望服務同期約1.3億元的物業管理服務收入中，由新希望地產方面產生的收入約為1.17億元，占比為90%。2018年、2019年，這一收入占比則分別高達95.1%、95%。

值得一提的是，2019年以前，新希望服務來自獨立第三方的在管項目為0個。截至2020年前三季度，新希望服務才向外開拓出2個第三方的項目。

據招股書，這2個第三方項目合計在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，在物業管理服務收入中占比僅為0.3%。

除了物業管理服務外，新希望服務的商業運營服務收入也主要依賴新希望地產。據披露，2018年-2020年9月，來自新希望地產方面的商業運營服務收入分別為6237萬元、7257萬元、7701萬元，分別占同期總收入約24.2%、19.1%、20.9%。

在給新希望服務貢獻收入的同時，商業運營服務還大幅拉升了整體毛利率水平。2018年-2020年9月份，該業務的毛利率水平分別為75.4%、61.4%、75%;同期，物業管理服務的毛利率則僅為25.4%、27.1%、31.9%，低于同期40%以上的整體毛利率水平。

與大多數物管企業一樣，外拓項目有限，新希望服務寄希望于通過收并購達成規模擴張的目的，其將“戰略收購及投資”列為募集資金的首項用途。

不過，這并不意味著新希望服務的收并購能如愿。

克而瑞發布的報告顯示，目前已上市企業均將IPO募資凈額中的6-8成左右用于戰略擴張。“且不說逐漸高企的并購成本，中小物企是否有機會物色到心儀的標的，恐怕都是問題。”克而瑞物管研究員李斌認為，“根據我們在行業內的了解，目前已上市的中小物企已經遇到標的企業估值虛高、同一標的被十幾家上市‘同行’相中的情況，并購壓力可見一斑。”

上市前景不明朗

業務外拓可能受限的同時，新希望服務還需要面對資本市場的考驗。

事實上，2020年下半年以來，物業板塊在上市潮的沖擊下已經出現了明顯轉向，新股接連破發、股價連連下跌、估值回調等情況頻現。

東財Choice數據顯示，目前在港股市場上的37家內地物業管理上市公司中，2020年第四季度，有26只物業股累計下跌。除介紹上市的建發物業外，第四季度上市的10只股票中，有4只上市首日破發，而佳源服務、世茂服務盡管在上市當日保住了發行價，但盤中也一度遭遇破發。

以1月14日收盤價計，除建發物業外，2020年上市的17只物業股中，有10只股價仍累計下跌，第一服務、興業物聯、燁星集團，跌幅位列前三，分別為54.58%、41.71%、39.74%;而融創服務、華潤萬象生活、金科服務則分別獲得了98.28%、91.03%、67.79%的累計漲幅。

同策研究院資深分析師肖云祥認為，從近期上市的幾家物管公司來看，頭部房企旗下的物管公司，上市后表現可圈可點，其中一個因素就是自身規模較大。

克而瑞數據顯示，上述股價累計大漲的物管股，截至2020年12月31日，其在管面積皆在1億平方米以上;股價累計大跌的3只物管股，第一服務在管面積最大，約為1735萬平方米，而興業物聯、燁星集團則不足千萬平方米。

這一行情走向對新希望服務來說并不是個好消息。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，新希望服務的在管面積嚴重依賴于新希望地產;其來自獨立第三方的項目數量為2個，在管樓面面積、收入貢獻都頗為有限。在自身規模不大的情況下，疊加整體行情不佳，其上市后有出現破發的可能性。

另外，值得一提的是，就目前上市物企表現來看，梯隊分化明顯。克而瑞統計數據顯示，近半數物業股淪為“僵尸股”，即49%的上市物企日成交額在1000萬元以下。

即便可能不受青睞，新希望服務仍趕著上市潮遞表。某券商分析師向記者直言，過段時間上市會存在估值還不如當前的可能，“當前物業的風口有收緊的趨勢，現在上市的殼子比融資更重要”。

關鍵詞： 物業