近日，福州下半年第一次公開出讓國有土地拍賣會吸引了48家企業參與競拍，其中兩宗住宅用地都達到了最高限價，溢價率為30%，采用競自持社會租賃住房建筑面積的方式出讓。然而福州不動產登記和交易中心數據顯示，截止9月8日，福州市五區(鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾)可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬平方米。福州樓市去化壓力大與土地市場的火熱形成了鮮明對比。

土地市場火熱

近日，福州市自然資源和規劃局公布了2020年第6次土拍中延遲出讓的兩宗土地2020-44、45號的成交情況，此兩宗土地均為商服用地，成交價與起始價一致。

而此前暫緩出讓的2020-36號地塊仍舊沒有結果。福州市自然資源和規劃局官網顯示，2020-36號地塊采用“限地價、控房價、競安置房”方式出讓，是此次所有出讓的地塊中唯一競安置房的地塊。

記者了解到，福州市2017年12月開始試行“安置型商品房模式”，即將原安置房規劃用地轉為安置型商品房(安商房)用地，通過市場化運作方式，吸引大型品牌企業參與競拍，發揮品牌企業優勢，縮短建設周期，提升安置房建設品質。但是因為安商房和商品房銷售的價格相差較大，可能存在開發商用安商房的質量標準來建設商品房的隱患，因此引起了不小爭議。

本次土拍是福州今年下半年的第一次土拍，一共涉及14宗地塊，起拍金額達63.27億元，吸引了包括建發地產、萬科、綠城、龍湖、融僑、大東海、中海、保利、招商蛇口等48家企業參與競買，競爭激烈。

其中，宗地2020-33號(鶴林片區H06地塊)和2020-39號(火巷周邊舊屋區改造出讓地塊)用途均為住宅用地，都達到了最高限制價，溢價率為30%。

其中，33號地塊位于晉安區橫嶼路北側，牛崗山公園以南，土地面積為50454平方米，要求建筑容積率大于1、小于2.09，地塊內需設置一處幼兒園，用地面積不少于5000平方米。由建發房產競得，參考樓面地價為26003元/平方米。

記者從福州市自然資源和規劃局的公告中看到，所有含住宅的用地都是溢價成交。宗地2020拍-34號(連潘舊改A-02地塊)，位于晉安區連江北路與福馬路交叉路口東南側，溢價率16.3%，參考樓面地價17284元/平方米，由融僑競得;宗地2020拍-35號(梁福小區地塊)，位于倉山區南江濱東大道以西，環島路北側，溢價率17.93%，參考樓面地價14165元/平方米，由中梁競得;宗地2020拍-37號(郭宅舊改地塊七)，位于倉山區郭宅路北側，溢價率22.84%，參考樓面地價15976元/平方米，由融僑競得。

諸葛找房數據顯示，2020年8月全國城市房價排名中，福州以28994元/平方米的市場均價排名第10。此外，國家統計局數據顯示，2020年1月至7月，福州一手房價格一直保持著同比去年上升30%以上的水平。

對于高溢價率是否會讓福州房價“再上一個臺階”的問題，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從土地溢價率不斷上升來看，福州未來房價的確存在一定的上升預期，但決定房價的主要因素是供求，因此福州供大于求基本面不變的前提下，未來房價整體上升的預期依然偏弱。同時，他也表示，城市熱點板塊，尤其是供求緊張區域依然可能出現房價上漲的現象。

“從穩定市場角度來看，要防范地價上漲過快的風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說。

樓市庫存高企去化壓力大

與土地市場的火熱不一樣的是，福州的樓市面臨較大去化壓力。福州不動產登記和交易中心數據顯示，截止2020年9月8日，福州市五區可售的住宅為69584套，總面積為632.91萬平方米。克爾瑞報告指出，福州樓市未來仍有較多項目入市，項目去化仍然面臨較大壓力。

“開盤去化走勢持續呈現兩極分化，個別高性價比項目去化突出。”克而瑞研究報告顯示，福州7月份開盤的項目中，有項目延續“日光”態勢，也有項目去化率低至9%，而且開盤去化率低于20%的項目不在少數。對于“金九銀十”的預測，克而瑞也表示，對于高性價比樓盤才是所謂的旺季，反之則是淡季。

對于樓市與地市冰火兩重天的現象，張波表示，房企拿地熱情會受地塊本身的價值以及房企自身土地規劃布局兩個因素的影響。“福州下半年第一場土拍出讓的土地整體質量較高，部分地塊稀缺度高。另外，隨著各地省會城市首位度不斷提升，政策層面的傾向性也愈加明顯，福州屬于房企布局重點區域。”張波對《華夏時報》記者說。

嚴躍進表示，福州住宅市場去化壓力大，一方面也是受到疫情的影響。作為省會城市，福州土地性價比較高，土地成本可控，企業主要看的是未來中長期的發展。

關鍵詞： 房企