房貸利率上調來了，緊跟而來的，是房貸難。

據近期克而瑞發布的數據顯示，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

雖然看起來購房者需要付給銀行的錢更多了，實際上，對絕大多數想要貸款的人來說，這筆錢能否付出去還是個問題。

克而瑞監控的30個重點城市中，半數以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續拉長，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調;二手房貸款方面，調研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。

個人貸款流程趨嚴

據此前央視財經報道，北京有購房者在申請房貸時被告知“貸款額度緊張，還不知道要等多久”。甚至有人被銀行通知“明年再來”。

深圳某股份制銀行業務經理告訴南都記者：“現在深圳的個人房貸審批難度比之前大了很多，基本每個銀行的額度都特別小，比如我們銀行，額度基本快用完了，我的客戶告訴我，二手房的按揭，很少有拿到的，一是額度較小，二是審批時間較長”。

記者在走訪網點時與城商銀行的貸款專員聊天時，對方告訴記者：“現在銀行額度確實緊張，我們自己也不知道什么時候有額度，所以審批會比之前要嚴格得多，在有額度的前提下，要能審批通過，最主要還是看購房者自身的資質。”

記者注意到，個人貸款流程變嚴的現象并非深圳一個城市。據《中國證券報》報道，今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國有行、股份行及城商行，房貸額度趨緊，貸款周期拉長，放款需要排隊等待，甚至出現對二手房停貸。

而在杭州這樣的強二線城市同樣流傳著停貸的傳聞。據《界面》記者采訪到的杭州中介人士說，截至目前，杭州二手房額度緊張，放款周期延長的境況沒有改變，目前銀行放款的時間大約在4-7個月，現在賣掉手頭房子的話基本也要明年才能拿到房屋款項。

武漢某中介人士告訴南都記者：“其實從今年年初開始，就有不少銀行的貸款政策變嚴了，政策變嚴后，自然會削弱部分購房者的購房能力，武漢這邊現在個人征信查得比較嚴，20年以上的房資還很難貸，貸款周期基本在4-6個月。”

更有甚者，渤海銀行、民生銀行等銀行更明確表示暫停二手房商業貸款業務。

對此現象，首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，房貸收緊的原因主要是落實房住不炒的定位，讓住房回歸居住功能，通過房貸政策的調整，降低房地產金融風險，從而降低房地產市場的風險。

二手房市場下行

2020年底，央行和銀保監會曾發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，即所謂的銀行“兩道紅線”政策。

深圳知名財經評論員、“特區經濟”學術委員會委員劉曉博向記者表示：不少城市二手房貸款額度趨緊，除了行業自身的原因，跟政策導向也有關系，“兩道紅線”政策的核心即是在控制金融機構的房地產貸款占比。

記者注意到，在“兩道紅線”政策的文件中，央行和銀保監會根據不同的機構類型，劃分不同的房地產貸款集中度。其中，針對中資大型銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。而中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。

從2021年上市銀行發布的半年度業績報告來看，多家銀行的房地產業貸款和個人住房貸款占比均有所下調。

來自中達證券的研報分析中列舉出的數字證明了這一點。研報指出，與2020年末相比，2021年上半年39家A股上市銀行房地產貸款/個人住房貸款占比均值分別下降0.4/0.1%至23.5%、17.3%。分銀行規模來看，大型銀行個人住房貸款占比整體降幅最大(平均下降0.8%)。

同時，記者從公開信息查詢到，杭州銀行目前個人住房貸款占比達14.32%，較年初的7.26%提升了7.06個百分點，在A股銀行中上升最快。

這把懸在銀行頭頂上的達摩克利斯之劍，讓銀行實行房地產信貸總量控制的同時，由于貸款審核嚴格，貸款利率上升，最終波及了房企以及購房者。

易居研究院監測數據顯示，8月13個重點城市二手住宅成交量約為6.0萬套，環比大跌14%，同比暴跌約34%;年初累計成交量同比增速為8.1%。

以深圳為例，8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環比下跌20%，同比下跌82%，這已經是深圳連續第五個月下跌，創近十年除春節月份最低值。對比去年同期11438套的成交量，已經不能用“腰斬”來形容。

9月的第一個星期剛過去，深圳的二手房住宅成交量仍在下行周期。上周，深圳二手住宅成交環比下降18%，同比仍然延續80%跌幅。地產研究機構克而瑞預計下半年成交體量仍將保持一段時間收縮，后續將持續低位運行。

對于下半年房貸額度走勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論道：“下半年將極大概念延續信貸緊張的趨勢，從信貸政策來看，起碼現在還沒看到各個城市信貸政策緩和的趨勢。”

中國房地產研究會常務理事丁祖昱則認為，鑒于目前多地銀行已出現二手房停貸現象，未停貸城市多數放款周期也在3-6個月，二手房貸款難度增加，預計短期內熱點城市二手房仍將繼續降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。

對于長期二手房市場的走勢，丁祖昱判斷，在調控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場降溫明顯，長期來看，二手房市場成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性企穩。

關鍵詞： 二手房 房貸 平均利率 貸款流程