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降價、變冷，已經成為當下樓市的主基調。北到沈陽、長春，東到杭州、寧波，南到深圳，西到昆明、成都，這些具有代表性的中心城市，房價無一例外都在下跌。

三四線城市下跌的代表，那就更多了。

根據國家統計局7月份數據顯示。岳陽、遵義、大理、韶關、唐山、南充、桂林、瀘州、秦皇島、常德、平頂山、贛州、安慶、牡丹江、呼和浩特的房價都在下跌。

三四線城市下跌的邏輯很明確，一般都是跟著一二線的節奏來，上輪上漲，就是在一二線城市帶動下，外加去庫存和貨幣棚改的推動，跟漲了一波。

此后，隨著一二線城市進入強調控模式，三四線城市的棚改也在2019年大轉向，由此開啟了下跌模式。

在下跌階段中，很多城市因為扛不住，而不斷約談房企，有的更是直接出臺限跌令。比如沈陽、昆明、桂林等城市，就約談了房企，要求他們不能惡意降價，否則不予網簽。

昆明市房協近日緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。

8月6日沈北新區房產局牽頭，聯合城建局，教育局，市場局，公安局執法局對多家房地產企業進行約談，點名批評這些降價的房企，口頭警告大家要遵循房地產市場發展規律，盡量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的。

而湖南岳陽，則因為某龍頭房企5、6月份開展的降價促銷活動，幾個項目違規降價，相比開盤價降了兩、三千元，造成一些社會問題，岳陽市最終在下發通知，要求市區新房降價幅度不得超過15%。

饒是如此，在金融政策不斷收緊的當下，在調控力度越來越強的當下，在管理層提出了共同富裕的背景下，樓市轉向趨勢已經形成，很難改變。接下來還有更多城市的房價下跌。

02

北方代表城市長春、沈陽。

長春的冷，并非始于今年，貝殼研究院公布的去年十大領跌城市榜單中，長春就赫然在列，而且絕大多數都是北方城市。

進入2021年，長春似乎變得更冷了。第一次集中供地和第二次集中供地，都出現了大面積流拍，這表明很多開發商已經不認可長春的樓市了。

土地市場的寒冷擴大到了住房成交市場，長春樓市出現了許久未見的“返本銷售”。

所謂“返本銷售”，就是開發商按照備案價賣給購房者房子，但私下與購房者簽訂合同，給予一定的資金返還。說白了，就是開發商打著返利的旗號，進行降價銷售。

最終被長春市政府叫停。6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發通知表示：

“近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。”

這段話的意思很明確，就是告訴開發商，降價不能太狠了。

同處東北的沈陽，也沒能擺脫房價下跌的命運。盡管沈陽是東北地區過去十年僅有的人口增長的三個城市之一(另外兩個是大連和長春)，依然沒有躲過。

公開消息顯示，最近，沈陽有上百個小區在降價，降幅最大的為-17.51%。

新房方面，降幅更為明顯。樓盤降價最低也有500，最高有5000元。

根據中國房地產報的報道，8月初沈陽市沈北新區萬達某樓盤推出了降價房源：原價1.1萬/平的住宅降至8千/平進行售賣，降幅將近30%。

在如此降幅之下，沈陽也有點急了，才約談了房企，要求他們不能私自降價。

03

東部代表城市，杭州、寧波。

不久前，本號就專門分別分析過杭州和寧波的樓市現狀，一句話概括兩座城市就是，量價齊跌。

寧波方面，7月份全市共新房成交8697套，環比6月下降約24.9%;其中市六區成交5189套，環比6月下降約9.2%。二手房全市共成交4742套，環比6月下降約19.3%;其中市六區成交3091套，環比6月下降約17.6%。

二手房已經四連跌。而且市六區的二手房成交量即將跌破3000套，3000套左右的成交已屬于冰點，僅相當于每年春節月份的成交。

房價方面，6月份，鄞州區、海曙區、鎮海區已經轉跌。二手房已經賣不動了，房價又豈能堅守得住。

根據安居客披露的數據顯示，寧波有的小區跌幅高達13%。

杭州方面，二手房成交量同樣是四連跌。

杭州的新房，在8月5日出臺新一輪調控，卸去了幾十萬的房票需求后，也出現了明顯降溫。

近日入市的近20000萬套房源，有10個新盤出現了流搖情況，而且大部分樓盤的中簽率都比以前高得多。

價格方面，據杭州當地媒體報道，杭州的二手房已經有將近一半房源降價了，下跌通道已經打開。

此外，杭州“頂級學區房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊，學區房掛牌價也應聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。

再比如拱墅區的藍孔雀板塊，因為有華師附中的存在，周邊的學區房被“頂級名校學區房”，年初該板塊學區房最高成交價達到了7.1萬元/平方米，現在已經降到了6.7萬元/平方米。

04

南方代表城市，深圳。

深圳向來都具有風向標意義，2015年的樓市大牛就是從南海邊的這座城市開啟的，此后蔓延至北上廣，進而蔓延至二三四線。

今年以來，深圳率先發布了二手房官方指導價，這個大招最終改變了深圳樓市的走向，讓這座城市的二手房成交量腳踝斬。

7月深圳全市二手商品住宅成交2557套，該數據已連續四月下跌，創近17個月新低，僅次于2020年2月的1667套。

價格方面，根據國家統計局披露的數據，深圳二手房從今年5月份開始轉向，5月份環比下跌0.1%，6月份跌幅擴大，環比下跌0.2%，7月份環比下跌0.4%。

另據深圳中原研究中心數據顯示，在其測算樣本中，有54%樣本房源價格下跌。也就是說，深圳有超一半的二手房在降價。

05

西部代表城市，成都、昆明。

成都是深圳、寧波之后，第三個發布二手房官方指導價的城市。在發布之前，成都3月份就發布過新一輪調控政策。

此后二手房成交量開始轉向，5月份二手房官方指導價發布之后，房價開始轉向。

7月成都二手住宅共成交3558套，環比減少2.92%，同比減少28.71%;成交總面積約34.98萬㎡，環比增長2.62%，同比減少29.14%。

價格方面，根據貝殼找房披露的消息，已經有很多房東在降價出售。

需要重點說下的是昆明，因為這座城市有些樓盤的價格已經腰斬。

受到滇池環比政策影響，再加上今年的金融政策和宏觀調整政策收緊，昆明環滇池的很多樓盤，價格跌幅不忍直視。

比如日前，古滇名城推出春風小院一期特價洋房，原價13000元/平方米，現價只要8300元/平方米，單價直降4700元/平方米，降幅約36%。

7月，諾仕達集團在呈貢新區開發的七彩云南第壹城開展大促銷，以前最高能賣到1萬元/平方米的公寓，現在特價僅4800元/平方米起，相當于半價。

滇池東岸位于呈貢斗南片區的綠地海之城，高層正常售價約12000元/平方米，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元/平方米。

價格下跌的樓盤，數不勝數，而且降幅都非常大。正因如此，昆明市才緊急約談房企，要求他們不能惡意降價，否則不予網簽。

最后總結一下：

這一次，管理層為了給實體經濟、消費經濟、三胎政策、共同富裕等發展戰略騰挪空間，對待樓市的態度，無比決絕，盡管不會一巴掌把它拍散架子，但也不會讓它再蹦跶了。

目前，降價潮已經來臨，有購房需求的人，可以多多觀察，時刻關注自己城市的樓市走向，選擇最佳時機上車。

關鍵詞： 樓市降價 三四線 穩房價 調控力度