新一輪樓市調(diào)控正在開啟。

8月2日凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合東莞市自然資源局等八個部門發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(下稱“莞八條”)。

“莞八條”主要有六個方面的變動：新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原則作為認定條件：在本市落戶滿半年且在購房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年;在購房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿1年。個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權證后3年延長到5年。加快建立二手房成交指導價制度。將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房。此外，穩(wěn)控住宅用地價格，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競買。

“莞八條”在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面均有所提及。

多位當?shù)胤慨a(chǎn)交易人士在注意到“莞八條”之際，向第一財經(jīng)記者表示，二手房成交指導價制度若是有細則出來，二手房交易應該會受到一定影響，至于主管部門是否會跟進出臺細致，落地執(zhí)行仍要進一步觀察。

“二手住宅成交價格參考機制”起于深圳。它是在二手房網(wǎng)簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。隨后，這一制度也引發(fā)成都等其他城市跟進。整體來看，二手住宅成交價格參考機制的推行給所在地的樓市成交帶來量、價等方面的直接沖擊，部分城市的樓市基本面發(fā)生實質(zhì)性反轉(zhuǎn)。“莞八條”的“加快建立二手房成交指導價制度”也成為外界關注的焦點，東莞會否跟進深圳的樓市調(diào)控路徑也引發(fā)外界諸多關注。

“目前看，‘莞八條’對二手房交易的影響非常有限，無非是二手房交易增值稅免征年限的拉長，將拉長交易周期等，并不會給樓市帶來大的變化。關鍵還是要看這周主管部門會不會發(fā)布新的二手房指導價細則。”當?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)中介機構負責人如是。

另一個維度看，在限購上，東莞對一二手房區(qū)別對待。一手房限購，以家庭為單位，本地及外地戶籍限購兩套;二手房交易不限購。“莞八條”并未提及購買數(shù)量限制，這也引起不少人士認為，斷言政策影響為時尚早。

“還是要看它后續(xù)跟進的二手房政策會否有限購等方面的細則， 才好進一步判斷新政的影響。”多位受訪人士表達類似觀點。

東莞這輪凌晨再發(fā)樓市調(diào)控組合拳的背后是東莞房價在2020年大幅上漲。二手房方面，冰山指數(shù)發(fā)布的100城榜單中，東莞二手房房價去年全年漲幅為32.7%，位居核心城市排行榜榜首。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)進一步顯示，東莞二手房交易2020年呈現(xiàn)量降價漲的特點：全年成交26073套，同比減少16.9%;均價同比上漲25%至16716元/平方米。

量降價漲局面背后是二手房業(yè)主的后市看漲預期和惜售心態(tài)。尤其是東莞的熱門板塊諸如松山湖片區(qū)，臨深區(qū)域等，在去年上半年一度出現(xiàn)二手房價跳漲，投機風盛。

今年上半年，東莞二手房市場已經(jīng)明顯降溫，但價格仍穩(wěn)中上行。樂有家數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞二手商品房累計網(wǎng)簽9427套，同比下跌29.8%，市場規(guī)模已不足一手住宅的一半。上半年東莞二手房均價2.24萬元/㎡，同比上漲22.4%。

具體到月份來看，今年2月27日《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(下稱“227”新政)之后，東莞原本一路向上的二手房成交均價，在“227”新政過后開始掉頭向下，連續(xù)四個月環(huán)比下跌。簡言之，東莞二手房成交均價雖然整體表現(xiàn)仍較為堅挺，但已有明顯的松動跡象。

當?shù)匾晃惠^早已經(jīng)知道樓市調(diào)控將加碼的業(yè)內(nèi)人士告訴第一財經(jīng)記者，若東莞二手房指導價細則出臺，東莞的二手房量、價均將受到直接沖擊。

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