金科股份(000656.SZ)召開2020年度業績說明會，金科控股董事局主席，金科股份實際控制人黃紅云、董事長周達、總裁楊程鈞、執行副總裁兼財務負責人李華、副總裁兼董事會秘書張強等高管出席。

樓市持續調控背景下，金科股份繼續保持逆勢增長趨勢。

2020年金科股份實現營業總收入877.04億元，同比增長29.41%，同期公司實現凈利潤97.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元。

這一增速高于同業公司。截至4月1日，已披露年報的8家收入過500億元以上房企利潤增速平均值為7.29%，而金科股份當期歸母利潤增速則到了23.56%。

剔除預收款后，金科股份資產負債率大幅下降5個百分點至69.85%，2020年年度“三道紅線”指標均全部達標，“由黃轉綠”成功躋身“三好學生”陣營。

另一方面，該公司去年新增土地投資148宗，購置金額892億元，其中二線(含新一線)城市占比74%。土儲能級的提升、資源結構持續優化，無疑也為公司未來的可持續增長奠定了基礎。

需要指出的是，金科股份已于1月底完成了董事會換屆，“80后”周達獲選公司董事長，新任管理專業化、知識化特點明顯。

這在地產行業政策發展紅利褪去的背景下，至關重要。反觀金科股份，新任管理層未來釋放的管理紅利，也將為公司沖刺新的五年目標帶來更多助力。

“跨越式發展戰略”完美收官

2017至2020年，是金科股份實現跨越式發展戰略的4年。

這期間，公司銷售規模連續突破，期間公司銷售面積從843萬平米增至2240萬平米，復合增長率達50%。

反應到財報層面，便是公司各項核心經營數據的跨越式增長。

至2020年末，金科股份營收、凈利潤分別達到877.04億元、97.04億元，較2017年時的345億元和23億元實現了極大幅度提升。

對比歷史數據可以看出，該公司經營能力在2020年進一步增強，凈利潤率達11.1%，較上年再次提升1.7個百分點。

這背后是，金科股份整體運營效率的大幅提升，以及構建諸多“百億級”區域市場所帶來的可觀增量。

“新項目平均開盤周期降至6個月。”金科股份在年報中指出。

長江證券也指出，公司在2020年四季度如期加大竣工交付力度，帶動公司當期營收同增大增62.7%。

就重點市場來看，由于始終堅持“區域深耕”戰略，通過產品力的提升打造良好口碑，公司“百億級”城市梯隊縱深廣闊。

“報告期內，公司全面啟動數字化營銷戰略、整合線上線下資源。”金科股份指出。

就重點區域市場而言，該司在華東、重慶、西南(不含重慶)、華中、華南地區銷售金額占比分別達到41%、19%、12%、13%、7%。其中，重慶、江蘇、浙江銷售規模超200億元，四川、河南、山東銷售規模超100億元。

更為重要的是，廣東、陜西、江西、湖南等地銷售規模在2020年均保持了高速增長態勢，僅以湖南為例，2020年銷售金額便達84億元，同比增長74%。

而隨著上述優勢區域及“準百億級”市場的增長，金科股份市場縱深明顯擴大，而這也為后續公司銷售規模提升預留了充足空間。

控杠桿成效顯著，“三道紅線”全部達標

在“三道紅線”監管壓力下，房企若想實現長期穩定發展，優化自身債務結構是必然。

金科股份此前發布的五年戰略規劃也指出，“公司將不斷強化以財務指標為核心的經營管理理念，持續改善資產負債率、凈負債率、現金短債比等財務結構指標，實現有息負債規模合理增長，負債結構和成本持續優化。”

關鍵是如何落實?從2020年的年報來看，金科股份給出的答案是開源、節流。

開源，緊抓銷售回款。數據顯示，2020年金科股份銷售回款金額高達2011億元，較上年同期增長25%，同時90%的回款率也創下了2017年以來的歷史新高。

節流，拿地風格穩健，通過優化城市布局，讓錢花到“刀刃”上。2020年，金科股份拿地金額為892億元，增速為0.5%，但是新增計容面積2364萬平米，同比減少29%。

顯然，在土儲方面，金科股份已經作出了十分明顯的調整，而通過區域結構的優化，則可以幫助顯著提升整體經營能力，2017年至2020年便是很好的證明。

得益于此，金科股份整體經營更加趨于精細化，債務結構得到明顯優化，資金監管壓力驟輕。

截至2020年末，公司剔除預收款后的資產負債率，金科股份下降5個百分點至69.88%。凈負債率則大幅降低47個百分點，至75.14%。

“這主要得益于公司堅持打造優質平臺，對于財務結構提出了明顯的債務結構指標，其次公司一直堅持有質量的銷售，2020年公司全口徑的回款率超過90%，同業公司處于優秀或領先的地位，最后公司堅持融資結構的優化。”金科股份董事長周達指出。

至此，該公司“三道紅線”全部達標，順利進入風險最低一級的“綠檔”級別。

同期，金科股份貨幣資金余額約435億元，同比增長20.86%，一年內到期有息負債總額為325億元，現金短債比達到1.34，貨幣資金余額有效覆蓋短期有息負債。

就債務分布來看，1年內到期債務占比33%，2年內到期債務占比約36%、3年內到期債務約20%，3年及以上到期債務約11%。

整體而言，公司到期債務分布均衡，集中兌付風險較低，這無疑為公司長期可持續發展提供了有效保障。

“制訂2021年到2015年戰略規劃的時候，也將三道紅線作為了一個重要的參考指標，公司有信心持續滿足監管要求。”周達表示，后續投資方面，公司將堅持量力而出、效益優先的原則，不再單純的追求規模的增長，而是將現金流的安全和穩健放在首位。

充裕土儲支撐2500億目標

對于2021年，金科股份年報中給出的計劃為“2021年，結合市場環境及公司高質量發展戰略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售標不低于2500 億元……”

如何來實現?這需要從公司的存貨中尋找答案。

對比年報數據可以看出，雖然金科股份2020年的土地購置總額變化不大，但是能級提升的特點卻十分明顯。

2020年，該公司新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線(含新一線)城市占比近80%，其中二線(含新一線)城市占比63%。

按土地購置金額計算，二三線(含新一線)城市占比約87%，其中二線(含新一線)城市占比74%。

年報數據顯示，截至2020年末，該公司總可售面積超7100萬平米。其中，重慶、華東、西南(不含重慶)、華中、華南、華北占比分別為 24%、23%、17%、17%、10%、5%。

“公司竣工與銷售目標較為積極，結算毛利率下行空間有限，銷售與業績均有望保持雙位數以上增長，業績與估值具備吸引力。”長江證券指出。

周達也表示，充裕的土儲可以滿足公司未來三年的發展需要。

此外，金科股份也在通過收并購、一二級聯動、產業拿地等多種方式，進一步充實自身土地儲備，并優化項目結構。

如2020年該公司在建項目中，便包含了純“產業”類型的長沙科技新城項目、山西智慧科技城，以及“產業+住宅”重慶兩江健康科技城項目。

2020年，公司科技產業新增開發運營面積260萬平米，快速推進武漢新洲健康科技小鎮、濟寧生命健康科技城多個創新項目。投資撬動效應較為明顯，可持續發展后勁充足。

這正是金科股份“地產+”業務落地的一個縮影，公司也希望通過由單賽道為主向多賽道協同發展升級，從而完成企業由傳統地產，向科技地產及數智服務產業的升級。

“去年11月公司智慧服務集團也已在港交所上市，公司外拓實力特征明顯，未來力爭實現5年10倍的高增長。”周達介紹稱，對“地產+”業務，公司早已布局并具備相應的周密規劃，力爭在2025年實現500億元的銷售收入。

基金持股翻倍增長，新任管理貢獻管理紅利

良好的財務表現和較為確定的增長預期下，金科股份資本市場認可度隨之增強。

在對2021年的業績預測上，長江證券、申萬宏源等賣方機構均對公司給予了“買入”評級。另據wind數據顯示，目前各家賣方機構給出2021年每股收益預測結果為1.59元。

“若考慮分部估值視角，公司投資性價比愈發突出。”長江證券指出。

而在2020年四季度，部分買方機構也出現了集中增持公司股份的情況。數據顯示，2020年三季度末，基金持股數量為2.72億股，至四季度末時，基金持股數量已大幅升至4.45億股，持股總數與2020年二季度基本相當，處于金科股份上市以來的絕對高位。

背后，是金科股份變革所帶來的一系列紅利。

2020年12月，公司對外發布了2021-2025年戰略規劃，確立了“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略。

即，精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈;力爭向2025年沖擊4500億元的目標奮斗，年復合增長率 15%以上，并力爭沖擊更高目標。

在公司看來，規模化競爭會向差異化競爭轉變，比拼增速的時代已經結束;數字化在房企價值鏈的各個環節開始滲透，持有物業的估值水平將會迅速提升，卓越的地產企業只有捕捉不同階段市場需求、不斷進行多元化產品組合，拓展創新業務領域，從而獲得穿透市場周期、實現永續經營的能力。

實現上述目標，自然需要相應的團隊支撐。今年1月底，金科股份完成董事會換屆，1981年出生的周達新任公司董事長，同時新任總裁楊程鈞也是75后。

二人雖然年輕，但都是超過15年的“老金科”，也是過去幾年公司跨越式發展過程中的中堅力量。

在業績說明會上，周達介紹稱，“今年初以來，公司已經作出多項改革，并組建了改革委員會，調集了業務能力強、管理水平高的精兵強將，圍繞工程成本、資金財務等領域進行開展。近三個月，已確定了220項改革措施，重點改革65項，比如年初建立的以事業合伙人為代表的長效合作機制，華東公司的區域性化總部管控模式等。”

至此，公司完成了對整個領導層的年輕化、知識化、專業化的改造，而這將為實現4500億元的遠景目標帶來更多的智力支撐和管理紅利。

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