隨著昆明主城新項目越來越少，不少網友也開始將目光投向了次新房，我們也一起來看看，那些年開發商承諾的配套究竟兌現得怎么樣？

【資料圖】

本期評測樓盤——吾悅花園。

1、臨城市商圈吾悅廣場；

2、鄰地鐵，出門轉個彎就是4號線；

3、蝶式設計，樓間距略??；

4、94-130㎡三室至四室。

樓盤基本信息：

開發商：昆明新城吾悅房地產發展有限公司；

容積率：3.8；

綠化率：40%；

樓棟數：7棟；

總戶數：848戶；

停車位：867個；車位比約1:1.02；

物業：新城萬博置業有限公司。

（樓棟分布）

吾悅花園位于西北新城，地塊北至景文南路，南至王筇路，西至康明路，東至金川路，與吾悅廣場一路之隔。小區總占地面積約37.8畝，2020年交付。

西北新城的新城吾悅廣場是新城控股入昆后的一號作品，也是全國的第27座新城吾悅廣場，商業體量達50萬方，此外，該項目還建有高層住宅、公寓、幼兒園等。

（新城吾悅廣場整體效果圖）

具體來看，“新城吾悅廣場”項目由三個地塊組成，其中吾悅花園和吾悅華府兩個地塊的高層住宅共計11棟，均為東南、西南朝向，采光條件較好，周圍還有公園環繞，整體居住環境很不錯。

（小區地塊周邊有大面積市政綠化環繞）

吾悅花園就是當時推出的3#地塊，相較于吾悅廣場另一側的吾悅華府，吾悅花園距離地鐵4號線更近，更靠近西北新城的核心配套區，且自帶幼兒園。

（地塊自帶的幼兒園）

吾悅花園2017年首開，住宅均價約9500元/㎡，同期的新城吾悅廣場商鋪售價15000-35000元/㎡。

吾悅花園有7棟高層，2T4戶，總層高27-34層，整體來看，小區的入住率并不算高，掛出的二手房房源也大都還是毛坯狀態。

小區為封閉式管理，大門有人臉識別系統，嚴格識別出入，人車分流，車輛直接從大門進入地下車庫，整體居住環境較為安全。

（吾悅花園）

小區內部設置比較標準，涼亭、跑道、兒童游樂區、健身器材區都有設置。

（內部環境）

內部綠化率并不算高，實際綠化率大約在30%左右，還設置了不少草坪，在小區內部可能沒多少感覺，但和外部環繞的市政綠化相比之下，就顯得有些不夠看。

（外部環繞的綠化反而更多）

小區還比較新，不少房源的房產證可能都還沒滿兩年，因此樓棟外立面看上去也比較新，沒有任何剝落的痕跡。

（外立面）

對于這個小區的環境，血拼姐直觀的感受是：這樓棟也太密了些，但這似乎也是西北新城眾小區的通病。

（一時間說不出誰的樓間距更小）

戶型方面，吾悅花園目前掛出的房源以99㎡（三室）、117㎡（三室）、130㎡（四室）等三個面積段的戶型為主。

先來看看建面約99㎡的戶型。

（建面約99㎡戶型）

建面約99㎡的戶型三室兩廳一衛雙陽臺，所在樓棟靠近康明路，可拓展空間大，有兩個臥室帶有轉角飄窗。

在實際的房源中，需要特別注意一下戶型圖里示意的業主可自行改造的臥室，這是一個單獨的寬度僅1.2米左右的沒有任何窗戶的獨立空間，僅在一側有個門連接了陽臺，陽臺也沒有好到哪里去，后期還需要自行搭板才能讓這個位置成為中間隔了一堵墻的臥室，且只能放1m左右的單人床，這就非常迷惑。

這個問題在117㎡的放大版戶型里也依然存在，放個業主的戶型圖更直觀一些來看。

（建面約117㎡戶型 圖源貝殼）

幾乎是同樣的格局，但好在117㎡戶型升級了主臥，這個房子終于有了間像樣的套房設計的臥室，但是血拼姐的注意力依然在那個迷惑的臥室空間，就只想問一句，誰家臥室會比衛生間還小啊？

再來看看最大的130㎡戶型。

（建面約130㎡戶型）

建面約130㎡戶型四室兩廳兩衛，位于蝶式設計樓棟，整體戶型要比三室的更實用一些，雖然還是有奇怪的空間，已經裝修的業主都選擇了把這里的墻敲掉，倒也不影響正常使用。

廚房帶一個單獨的陽臺，保證油煙不會影響到室內空間；主臥套房設計且延伸至超長的景觀陽臺，整體采光很不錯，餐廳位置也開了窗戶補充采光。

從掛出的房源來看，吾悅花園大多房源都還是毛坯狀態，后期裝修改造也會更方便一些，相較于三室戶型，四室的130㎡戶型無論是位置還是整體戶型設計都要更好一些。

吾悅花園的位置很不錯，算是處于西北新城核心位置。

交通方面，小區周邊云集了筇王路、金川路、沙河北路、西三環、京昆高速等西北新城的主要城市道路，自駕出行較為方便，能在短時間內抵達市中心。西北新城如今人口密集，在晚高峰時較容易堵車。

（王筇路）

（景文西街）

公共交通方面，最近的地鐵站是地鐵4號線的大河埂站，雖然也緊鄰小區地塊，但從小區大門出來還需圍繞市政綠化繞一圈，距離大約500m。

（大河埂站）

公交路線并不多，附近有一些接駁站，公交主要通往主城方向，不過也有點難等。

（公交站）

商業方面，自帶吾悅廣場商圈，周邊還有云時代廣場、耍街等商業區，西北新城日常吃喝玩樂的區域大都集中在小區附近了。

（吾悅廣場）

小區外圍有一些底商，各類小吃餐館便利店也還算豐富。

（小區底商）

在教育配套方面，小區自帶幼兒園，最近的小學是先鋒小學，但該小學根據今年的劃片信息，僅招收西城林語一期、二期和新希望白麓城的業主子女。

（先鋒小學）

生態方面，路對面有園博園，這也是西北新城目前為數不多的公園之一。

（園博園）

醫療方面，最近的三甲醫院是云南省阜外心血管醫院，距離約1.6km，倒也還算方便。

吾悅花園目前二手房掛牌均價約12800元/㎡，有不少房源未滿兩年，稅會較高。

小區所在片區二手房均價約11000元/㎡，周邊二手房小區有西城林語（約7500-8500元/㎡）、和悅銘著（約17000元/㎡）、綠地香樹花城（約11300元/㎡）等，價格主要以建筑年代為參考區分。

新盤方面，區域內新盤在售產品大多為公寓，稍近一點的新盤如萬科城等整體定位不同，不做對比。

綜合來看，吾悅花園建筑年代較新，相較于片區的樓盤來說價格適中，由于位置相對來說較為核心，各項配套也完善方便，因此也具有一定性價比。

優勢：

1、2T4戶，蝶式設計采光不錯；

2、周邊道路開闊，臨地鐵，與吾悅廣場僅一路之隔，配套齊全；

3、周邊生態環境在西北新城來說算不錯。

劣勢：

1、戶型設計令人疑惑；

2、沒有配套學校，教育資源平平；

3、樓間距較小，綠化率不太夠看。

下一期評測想看哪個樓盤，你說了算，歡迎給血拼姐留言哦。

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