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2023年“十一”樓市，與往年相比，有至少五點不同。

一是新房推盤量明顯增加。比如，十一假期及前夕廣州一手住宅開盤或加推個盤20個。推盤個數比2022年十一期間增加3個，總推貨量較2022年十一增加42%。節前各地退出限購，認房不認貸落地，開發商都想在“金九銀十”這個傳統旺季加速去化，沖刺年底業績。但是，純新盤并不多，大多是清尾貨的同時，再推幾十套或一兩棟新貨。2023年以來新盤的流速普遍放緩，去化率普遍在40%左右。據CRIC調研數據，重點城市在“金九”的平均開盤去化率僅為48%。清掉尾貨，既是營銷的基本節奏，也是提振市場情緒的關鍵。可想而知，前面幾批次都賣完了，才能營造熱銷的場面。

二是優惠促銷是主基調，“一口價”房源非常普遍。既然要清掉尾貨，就得讓利促銷。筆者發現，除了常規的促銷優惠(比如送家電大禮包)外，開發商針對尾貨基本都會推出“一口價”房源(有的新推盤也會拿出10套做“一口價”)。筆者還發現，“一口價”房源明顯低于新推盤的平均售價，甚至低于該批次房源當初的開盤價。開發商這么做，一方面是希望通過誘人的“一口價”，推動看房的人氣轉化為買房的人氣；另一方面，尾貨低價促銷，而新推盤高價能夠營造出房價上漲的信號，刺激買房的熱情。另外，部分開發商資金鏈緊張，也希望降價回籠資金。因此，更大折扣優惠往往與高比例首付捆綁。

三是看房的比買房的多。不管是筆者踩盤，還是與同行交流，“看的比買的多”是普遍現象。一方面，政策接二連三地刺激，確實提振了市場情緒，愿意去看房了，來訪量較節前普遍增長；另一方面，剛需和換房的人群還真不少。但是，來訪轉下定的比例并不算高。從客戶情緒來看，確實都是計劃要買房的，但即便是婚房這種真正的剛需，也并不急于交定金，而是多盤比較，決策偏猶豫。一方面，普遍認為房價不會漲，甚至開發商大擺促銷姿態的背景下，認為后續房價可能還會下跌。另一方面，很多樓盤都有一些瑕疵。靠中心區的，客廳或房間太小；靠外圍的，通勤不方便。房價仍在高位的情況下，控總價的緊湊戶型是普遍的設計風格。外圍的房子戶型大，價格適宜，但年輕人對通勤比較敏感。既然有這樣那樣的缺點，新盤選擇又很多，房價也穩定，開發商都在促銷，部分消費者就選擇多看看再說。

四是需求的兩極分化明顯。大戶型、大平層往往對應著更高的價格和漲價行為。比如，同一批次的新推房源，裝修標準一致，但大戶型的均價往往比中小戶型的高。這與當下改善型需求占主導，高收入人群對房價敏感度下降有關。相比之下，中產和剛需盡管消費意愿強烈，但支付能力有所下降、預期變得謹慎，同時作為需求新生力量的90后對居住的內涵不愿意讓步。當房價還在高位的情況下，供給端變得扭曲，且對需求的匹配程度開始弱化。于是，出現對緊湊型戶型的觀望和猶豫。

五是出現“等政策式的需求延滯”。從深圳來看，目前市場普遍預期深圳限購會松綁，首套二套首付或利率會下行。因此，長假期間深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現象更加明顯，而深圳新盤普遍的折扣式營銷更加劇了這一態勢。而這種心態的背后，事實上是希望看到“調控政策刺激-需求跑步入市-房價出現上漲”的舊思維作怪。

其實，這種思路在2022年以來一直很盛行。部分樓市政策未帶來新一輪樓市回升周期，于是大家就認為還會有新的政策，出現“等政策式的需求延滯”。其實，這一普遍存在的現象也是樓市過去20年(2001-2021年)一直“單邊上漲”，且每有下跌時政策就迫不及待地將其拉起來，從而導致的“政策市”預期。如何認清這種頑固預期，是解決當前樓市問題的關鍵。(中新經緯APP)

來源：中新經緯

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