2023年以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)積極，多次重申房地產(chǎn)支柱地位、支持剛性和改善性住房需求。

(資料圖)

政策利好下，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇。其中二手房市場(chǎng)成交韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房。

中國(guó)人民銀行4月3日公布的《2023 年季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，18.5%的居民對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“上漲”，較2022年第四季度14.0%上升4.5個(gè)百分點(diǎn)，問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，17.5%居民選擇購(gòu)房，較2022年第四季度16%上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)回穩(wěn)趨勢(shì)下，市場(chǎng)信心也出現(xiàn)了一定的修復(fù)。

2023年4月3日，中國(guó)人民銀行發(fā)布“2023年季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告”，在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查。

結(jié)果顯示：本季收入感受指數(shù)為50.7%，比上季上升6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，15.9%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季增加5.0個(gè)百分點(diǎn)，69.7%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季增加3.8個(gè)百分點(diǎn)，14.5%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季減少8.8個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)為49.9%，比上季上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)下季房?jī)r(jià)，18.5%的居民預(yù)期“上漲”，54.1%的居民預(yù)期“基本不變”，14.4%的居民預(yù)期“下降”，13.1%的居民“看不準(zhǔn)”。

與2022年第四季度相比，預(yù)期“上漲”的占比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期“下降”的占比從2022年第四季度的18.5%下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)。

從消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿來(lái)看，居民的消費(fèi)投資意愿也開始回升。2023年季度傾向于“更多消費(fèi)”的居民占23.2%， 比上季增加0.5個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58.0%，比上季減少3.8個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占18.8%，比上季增加3.3個(gè)百分點(diǎn)。

在問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，2023年季度居民選擇比例由高到低排序?yàn)椋航逃?8.4%、醫(yī)療保健27.6%、旅游24.0%、社交文化和娛樂(lè)19.9%、大額商品18.9%、購(gòu)房17.5%、保險(xiǎn)14.1%。

其中，購(gòu)房一項(xiàng)從2022年第四季度的16.0%上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)來(lái)看，2023年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方限制性政策持續(xù)解綁、財(cái)稅激勵(lì)加碼升級(jí)的推動(dòng)下，行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，整體樓市確實(shí)出現(xiàn)了點(diǎn)狀復(fù)蘇，這也在一定程度上印證了央行報(bào)告中居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的上漲及對(duì)購(gòu)房意愿的提升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比上漲21%，其中3月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，重點(diǎn)30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%，受其影響，30個(gè)城市成交規(guī)模為2200萬(wàn)平方米,環(huán)比再增27%，與歷年同期對(duì)比，略好于2020年和2022年。

具體來(lái)看，一線城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點(diǎn)恒熱，深圳低位回升，廣州迎來(lái)階段性放量行情。

二三線城市回升幅度不及一線顯著。大體可以分為以下三類：一是廈門、無(wú)錫等依靠中高端客群支撐市場(chǎng)熱度城市因改善盤集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市整體復(fù)蘇動(dòng)能延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長(zhǎng)持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。

相比于新房市場(chǎng)，2023年一季度二手房市場(chǎng)成交回暖的跡象更為突出。23個(gè)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強(qiáng)市在剛需和剛改的需求推動(dòng)下成交快速反彈。

我們認(rèn)為，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇的主要原因?yàn)椋阂环矫婀?yīng)縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問(wèn)題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來(lái)同期新低；另一方面，在疫情全面解綁、降、降利率等外部利好刺激之下，成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇。而二手房市場(chǎng)成交韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對(duì)短期成交形成了顯著支撐。

在居民購(gòu)房意愿上升，整體市場(chǎng)點(diǎn)狀恢復(fù)的背景下，不少網(wǎng)友對(duì)于現(xiàn)在是否要買房的問(wèn)題持有不同的態(tài)度。

北京的網(wǎng)友留言：“我身邊的許多人都是置換房子，先賣出再買進(jìn)，以小換大以舊換新，改善自己的居住環(huán)境和條件。國(guó)家政策支持，老百姓當(dāng)然愿意置換，為了孩子上學(xué)近一點(diǎn)，為了生二胎，為了不叫手里的那點(diǎn)存款貶值，全家人盼著換個(gè)房子，房住不炒利國(guó)利民。樓市交易漸熱已是不爭(zhēng)事實(shí)。想買房子的就仔細(xì)看看，不想買房的沒(méi)必要自嗨，目前的狀態(tài)不漲不跌穩(wěn)住預(yù)期剛好。”

上海的網(wǎng)友也表示支持：“上海也有很多人都是舊換新，小換大，住房升級(jí)進(jìn)行時(shí)。”

來(lái)自江蘇的網(wǎng)友表示：熱點(diǎn)城市樓市火熱的場(chǎng)景，每隔幾年就會(huì)卷土重來(lái)一次。熱點(diǎn)城市核心區(qū)域不管什么時(shí)候都是要搶的。

與一線城市相對(duì)樂(lè)觀不同，重慶的網(wǎng)友表示：“買得起的差不多都買了，想改善居住條件，手里的又賣不出去，現(xiàn)在又面臨房產(chǎn)稅的壓力，怎么辦？”

福建的網(wǎng)友同樣遇到了置換的難題：“2019年的時(shí)候值1.85萬(wàn)元/平，今天中介來(lái)看評(píng)估1.55萬(wàn)元/平左右，太難受了。”

除了置換之外，還有不少剛需購(gòu)房者表示，房?jī)r(jià)太高了。

來(lái)自廣東的網(wǎng)友表示：“我是剛需，但是買不起。農(nóng)村家里的舊房子年久失修，現(xiàn)在外面租房住，實(shí)在沒(méi)有辦法，只能申請(qǐng)公租房。”

“在我們蘭考縣城，房子不管是現(xiàn)在買還是以前買，月供都得三千多，找工作一個(gè)月也才三千多，不吃不喝才夠月供，讓人咋買？”

對(duì)此不少網(wǎng)友表示：買漲不買跌是很多人的心態(tài)，加上現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，老百姓對(duì)未來(lái)收入不樂(lè)觀，房子這種大消費(fèi)更少了。政策再好也不可能房子5折就能買到，剛需買得起的會(huì)買，買不起的還是買不起。

從丁祖昱評(píng)樓市多個(gè)官方平臺(tái)累積約2000條評(píng)論留言來(lái)看“買漲不買跌”依然是購(gòu)房者們的普遍心態(tài)，同時(shí)“收入不穩(wěn)定”、“不想接盤”、“害怕被套”也是留言中的高頻詞。若按地區(qū)劃分，熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市的網(wǎng)友對(duì)購(gòu)房態(tài)度明顯分化。

從購(gòu)房者買房意愿和市場(chǎng)復(fù)蘇情況來(lái)看，各大城市不僅市場(chǎng)成交出現(xiàn)了分化，居民購(gòu)房預(yù)期也分化明顯，這或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)城市分化格局。

我們認(rèn)為，熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。考慮到目前復(fù)蘇動(dòng)能尚不穩(wěn)固，隨著本輪需求釋放完畢，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，但熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)減少，多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

對(duì)于那些壓力城市而言，地方調(diào)控政策將進(jìn)一步松綁，尤其是需求側(cè)，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點(diǎn)，進(jìn)一步解除購(gòu)房限制、加大財(cái)稅激勵(lì)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

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