鄭州樓市再迎利好。

(相關資料圖)

從本周開始，鄭州二環外取消限購。限購區域外的房產套數，不計入限購房產數量。

同時，限售政策從原有的以取得不動產日期算起，滿1年可以進行出售，調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，

也就是說，只要符合條件，二環外想買幾套就幾套，同時賣房周期也大幅縮短。

政策天平再一次向買房人傾斜。而市場上，紅盤也在持續發力，引領暖春行情繼續向上。

.01.

3月，鄭州樓市回暖繼續。

有數據統計，3月份，鄭州新房市場依然保持平均每天三四百套左右的成交。整體表現，平穩上升。

幾個首開的新盤，更是可圈可點：

北龍湖保利璞悅，首開賣了10個億；中原區萬科山河道二期，成交7個億；金水北越秀金悅文華，首開銷售203套；高新區高新和錦蓮序，賣了123套。

更為重要的是，紅盤在持續發力，引領市場。

首當其沖的是大正?水晶森林。

2月份，該項目來訪2481組，成交221套，成交額2.6億；3月份，來訪1850組，成交165套，成交額1.9億。

這些數字，見證著一個紅盤的吸引力。

可能很多人會奇怪，一個地市來的開發商，在西四環邊上開發的項目，怎么就成了鄭州的明星項目呢？

甚至還有傳聞說，很多來鄭州考察學習的外地房企，有兩家開發商的項目是必看的，一個是永威，另一個就是大正。

這從項目一期的交付中，或許能找到一些答案。

大正?水晶森林一期交付時，以一己之力刷新了很多人對于剛需盤的認知，交付滿意率將近100%。

外立面是西區少有的大面積玻璃+鋁板主材外立面，有著“小建業天筑”的美譽。

景觀打造同樣高標準，社區內部落地了一個約30000㎡的森林公園。特別是約1500㎡的下沉式庭院，打造了櫻花林。還有建在坡地上的漂浮圖書館，水系縈繞，綠意掩映……

到二期時，項目又做了不少升級。

同樣是知名設計師打造，同樣是顏值不輸豪宅的鋁板+大面積玻璃立面。景觀更是邀請來上海英斯佛朗景觀設計團隊，升級打造“綠林夢島”主題夢幻園林，其中包括八大主題景觀，約2.5萬方社區森林。

更大的亮點，是名校配套鄭州外國語留馀校區的加入。

1.九年制鄭外體系，公辦+公辦，鄭州外國語教育集團官方直屬，是鄭州首個外國語校區。

2.與鄭州外國語資源共享、統一管理、同步發展，鄭州外國語校長親自出任校長，有楓楊的部分師資。

目前，大正?水晶森林二期已是準現房，預計今年7月就能交房。

也就是說，現在買房，今年憑合同就能上外國語。

既有居住品質，又有名校學區，大正?水晶森林能從一期火到二期，也就不奇怪了。

.02.

3月幾個首開的新盤，同樣表現亮眼。

備受期待的金水北越秀金悅文華首開勁銷203套，去化率82%。

這個項目，讓人聯想到當年的華潤幸福里的首開，同樣是一線國央企，靠著優質產品一炮而紅，給足市場信心。

金悅文華首開熱銷，在情理之中。

一是雙國企背書，越秀是廣東老牌國企，也是去年TOP30頭部房企中，一個業績正增長的房企；金水控股是金水區政府控股企業。雙國企相當于雙保險。

二是位于鄭州炙手可熱的金水北。這里是鄭州為穩健的的市場之一，離北龍湖一路之隔，房價適中，多年來熱度極高，歷來是紅盤批量誕生之地。

三是產品均好性強，沒有短板。

要舒適，容積率只有3.5，在整個金水北尤為稀缺；要環境，魏河、東風渠雙河環繞，一墻之隔還有一個規劃的市政公園；要教育，項目直接簽約了金水北首批名校分校文化路一小翰林校區和龍門實驗；要產品，戶型優勢明顯，高贈送，127m2和142m2戶型，得房率甚至達驚人的80%。

四是雙名校，拿著購房合同就能上。

官方回應，板上釘釘。上的還是金水北的名校，文化路一小的翰林校區，金水龍門實驗的部。

從大區域、到小板塊；從周邊配套到產品設計，這是一個沒有短板的全優型項目，被市場追捧也在情理之中。

在北龍湖，保利璞悅首開刷新區域三年歷史紀錄。

3月16日，保利發展控股榮膺“2023中國房地產百強企業”TOP1；3月11日，璞悅項目首開10億成績，刷新北龍湖近三年的樓盤首開紀錄，實現85%去化率。

要知道，這是在動不動就數百上千萬一套起步的北龍湖，這樣的高去化率的確少見。

現象級紅盤從一開始就開始紅了。

保利璞悅入市之初，樣板間就實行了驗資預約制，因為客戶實在多得接待不過來。

背后原因并不復雜。首先，北龍湖基本沒房了，萬科拾謐森語基本賣完了，保利璞岸已銷售大半，保利璞悅成為為數不多的滄海遺珠。

其次，項目位置優越，北龍湖的龍頭位置，與龍湖濕地公園、鳳山國家級森林公園一路之隔。

其次，產品力足夠。保利力邀國際大師設計出了“北龍湖奢華酒店式的總統套”產品，引領北龍湖豪宅風向標的新銳產品。

11棟7層洋房，共計312戶。外立面由玻璃幕墻、鋁板和石材組成，戶型可圈可點，短進深、大面寬。如255㎡戶型，270°大尺度陽臺景觀簡直無敵。

同樣靠產品出圈的，還有高新區的和錦蓮序。

首開152套房子，去化123套，去化率81%。

和錦蓮序也是今年受關注的新盤之一，高新建投和永威合作項目，永威負責全程代建和后期物業，高新建投負責出錢出地。

優勢很明顯：

一是純正國企的背景，保證項目工期、質量都在水平之上。

二是永威做全程代建，邀請了上海日清擔任項目總體設計，在產品上有許多獨到之處。

比如，除了88的小三房，做到了不少于3開間的設計，99平的三房，不僅做到了主客雙衛，而且餐廳客廳東西一條線。這個面積做到橫廳設計，在產品設計上下了不少功夫。

這個設計是發商實力和誠意的雙重體現，不到100平米的戶型用上了很多大戶型甚至是大平層才有的設計。

在鄭州，像這樣對購房者尤其是首置人群如此友好的項目，真的不多了。

在中原區的萬科山河道二期，再續佳話。

中原區四大神盤之一，一期交付靠譜兌現，二期首開，335套房源，去化230套。

山河道的出眾，不只因為品質，更因為它是一個城市更新的樣本。

規劃之初，山河道就以融入二砂文創園的整體規劃做了一體進行思考，同時參考“巴塞羅那超級街區”的營造理念，為鄭州呈現一個類似上海新天地的項目。

隨著一期的交付，山河道對城市界面的更新已初見成果。翻新了道路，改造了公園，引入了伊河路山河道校區。

尤其是對市政公園潁河公園的改造，升級后更名為山河公園，人文氣質與自然藝術融合，無論顏值還是功能性都是鄭州少見。

相比一期，山河道二期改善更純粹，起步面積150㎡，戶型183㎡，均為T2或T3產品，且大面積段戶型占比很高。

裝標也不低，接近萬科古翠隱秀、萬科·拾謐森語等高端改善盤。

在改善產品極度稀缺的中原老城，山河道二期的大火，并不意外。

.03.

樓市在逐步轉好，行業也尋找新的方向。

這個時代，對房企而言，沒有什么比穩健更重要的了。

3月榜單上的穩健房企典范，美的可謂實至名歸。

在地產界，美的恐怕是具有制造基因的房企了，而邯鄲又是美的在長江以北的一個制造基地。

于是，3月的鄭州地產自媒體矩陣研學之旅，去邯鄲看了美的。

在邯鄲美的工廠，我們深刻體會到了什么叫制造業。同時，在邯鄲，我們也看到了根植于制造業基因的好房子。

從2011年進入，美的在邯鄲深耕了十一年，年度銷售金額將近90億，2022年市場極差的情況下也實現了接近40億的銷售額，占據了邯鄲近三成的市場份額。

市占率大，品質也很高。美的在邯鄲的小區，二手房價遠高于普通小區。同時，美的社群橙意社群也首次在邯鄲落地，親子社、老友社、悅動社、公益社……

在邯鄲，不僅能近距離感受美的的制造業，也能深入體會美的的好房子。

背靠制造業大樹，美的的穩健有目共睹。

美的2022年年報顯示，其營業收入為736億元，核心凈利潤39億元。

截至去年底，美的其凈負債率為43.9%，現金短債比1.60，扣除預售款后的資產負債率68.2%，“三道紅線”均為綠檔。

過去一年，融資趨嚴，美的置業是少有的維持暢通渠道的民營房企，且還在投資拿地。

這家腰部房企，穩健又從容。

.04.

除了大房企，一些地市的優秀房企也在脫穎而出。

冶都，一家濮陽的縣域級房企，規模只有十幾個億。

但它的很多做法，卻值得90%的大房企學習。

對冶都的感受是兩個字：干凈。

有字面意思上的干凈，物業保潔人員全副武裝，配備香水，連垃圾桶都要擦的光亮如鏡。甚至，公司還會派人不定期檢查員工家庭衛生。

也有戰略層面的干凈，冶都老板常說，家干凈了，人干凈了，事也就干凈了。

2018年冶都提出“精細化”戰略，并為之扎實踐行。

在冶都的工地上，有一面巨大的噴繪：精細化施工誰講面子、講親情、講感情，誰就是冶都的敵人！

據說，冶都的精細化都是砸出來的，對縫不齊，砸；工藝不精，砸；選材不優，砸。

標準沒達到，責任人還要承擔高額罰款，但罰款不是目的，公司要求個人制定補救措施，再將罰款贏回去。更有意思的是，罰款要交現金，幾萬塊現場點驗。

2020年，冶都轉型美好生活服務商，目的只有一個，把業主的生活照顧好。

冶都為每位業主都建立了檔案，每個業主檔案都標注有不同顏色，代表不同的業主類型其中，獨居老人被特別標記，每周要入戶拜訪，老人的基礎病要記錄在冊，常用藥物要記錄清楚。

再比如，冶都今年開始做生活超市，要求是十年之內不盈利。這種顛覆的做法，不是用做商超的邏輯在做超市，而是用服務的邏輯去做配套。

在很多人眼里，冶都的做法偏執甚至奇葩，但恰恰是這樣的特質，讓冶都一步步占領用戶心智。

僅在清豐縣，冶都的市占率就高達3成。當地人以擁有冶都的房子感到驕傲，據說結婚彩禮都可以少收！

雷軍說過，優秀的公司賺取利潤，偉大的公司贏得人心。越是在不確定的年代，越能誕生和錘煉偉大的公司。

當大多數房企還在迷茫時，冶都已經醒來。守著一畝三分地，念著超前生意經，做偉大的小企業，步履堅實而有力。

.05.

3月既去，4月以來。

近的市場上，出現了兩種明顯不同的聲音：

一種是悲觀論，認為市場被打回原形，暖情行情不再；一種較為理性，相信積蓄需求釋放后，平穩回升才是常態。

雖說每個人視角不同，得到的答案也不盡相同，但3月鄭州樓市的表現，足夠令人充滿信心。

不用懷疑，暖春的行情仍將持續，平穩回升已是市場的主基調。

而持續不斷的利好，也讓我們感受到了官方對市場的呵護之情。無論怎樣，在這個充滿希望的季節，無論是經濟還是樓市，都有理由值得我們期待。

作為普通人，腳踏實地，步履堅定，在多數人迷茫時及時出手，才更有可能跑贏下一個周期。

-End-

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